城镇化大势下如何调控楼市.docVIP

描述：本文从推广征收房产税、出台限购政策、改善房地产市场的供给等方面对我国现有的房地产调控政策进行了分析，认为在推进城镇化的背景下，绝不能够放松对房地产的调控。 　　【摘要】 本文从推广征收房产税、出台限购政策、改善房地产市场的供给等方面对我国现有的房地产调控政策进行了分析，认为在推进城镇化的背景下，绝不能够放松对房地产的调控。 　　自2010年4月政府宣布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这个被称为世上最严厉的房地产调控政策已经走过了30多个月。 这次政府出台的限购，提高二套房首付等组合拳，在一定程度上遏制了楼价的过快上涨。在此期间，一些北上广的近郊楼盘甚至出现了楼价下跌的现象。但是进入 2012年第三季度，即便调控政策未出现松动的迹象，各地楼市也出现了全面的回暖。各地房地产商争相拿地，“地王”频现。一手楼盘又出现排队抢购潮，“日 光盘”重现江湖，特别是各地的高档住宅出现紧俏的现象。中国的楼市似乎又回到了那个越调越往上涨的年代。刚刚结束的中央经济工作会议，也提到了积极稳妥地 推进城镇化作为明年的工作重点。加大农业人口转移到城镇，必然会带来大量的房地产的刚性需求。但是如果房价过快上涨，使大多数老百姓承受不起高企的房价， 一些转移的人口承受不起城市的房价和房租，就会选择重新回到农村，变回农村人口。所以从长远来看，房价的过快上涨阻碍了城镇化推进的这一目标。 　　政府对房地产调控到了一个两难的局面，一方面要推进城镇化建设，必然带来更多的刚性需求，推高楼价的上涨；另一方面要继续防止房价过快上涨， 使老百姓居者有其屋，维护社会的和谐和稳定。所以接下来，我们需要在维持现有的调控政策的同时，引入一些新政策，进一步调控楼市。 　　一、推广征收房产税 　　呼声最高的是推广征收房产税。2011年1月28日，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。一年多来，房产税的政策效应在重庆已 开始逐步显现，对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头效果明显。笔者却不赞成征收房产税。首先，在我国对个人住房征收房产税可谓是名不正，言不顺。在西方 国家，土地是私有的，而我们的土地是属于政府的，我们根本没有缴纳房产税的私有化基础。房地产商已经在土地开发前交过出让金，出让金就等同于租金，而这些 成本已经算入房价中。与其增加新的保有环节的税收形式，不如调节现有的税收的税率，以达到减少房屋的流转，限制炒房，从而抑制房价的过快上涨。其次，房产 税的征收并不能改变房地产市场的供求平衡。房价上涨的根本原因是总需求大于总供给，从需求分析，住房的总需求由自住、投资和投机需求组成。自住需求由于其 刚性特质，很难受房产税影响，且近几年正是规模庞大的“80后”群体集中结婚的年份，对住房的需求正处于高峰期。再说投资需求，在当前低利率，甚至是负利 率环境下，老百姓迫切需要寻找家庭资产保值增值的渠道。只要每年房价涨幅明显超越房产税税率，在没有其他替代品的情况下，老百姓还是会认为买房是稳健的投 资选择。对于投机需求，众所周知，投机者的操作方式一向是快进快出，在楼市供小于求的格局中，房产税的税负几乎肯定会被转让给下家。而且作为保有环节税， 它是对持有物业的一定时期开征的，如每年征收一次，投机者会快速流转自己手上的房产，这种按时间积累的税种，对投机者的影响十分有限。而且房产税的税负肯 定不能太高，打击投机的作用相当有限。由此，在全国推广房产税不能达到调控房价的目标，只会把成本转嫁到刚性需求的购房者和租房者身上。 　　二、出台限购政策 　　房地产调控是否成功在于能否逐步挤出投资性需求和投机性需求，使房地产市场恢复到基于有效供给和有效需求。在2010年国家出台了房地产调控 政策，和之后各地方出台的调控政策细则后，炒房者寻找着政策的空子钻，利用种种手段规避政策。例如炒房者可以通过以下方式规避限购令。第一，炒房者选好房 子，交好首付。然后在本人真正办理贷款之前，通过网络或房产中介各种手段来转卖，到真正买主手里就多付了一个转让费。就算房子转不出去，房子退给售楼处也 只损失了首付的利息。大多数情况下，房子都能转让出去。第二，炒房者会利用亲朋戚友的名字来全额付款买房，然后通过中介再卖掉房产。第三，炒房者将全额房 款付给卖家，双方到公证处进行登记，炒房者就会得到一份“全权委托代理公证书”，炒房者就可以利用“公证书”去寻找新卖家将房子卖出去。这种过程规避了房 管局的过户登记。所以对于种种的规避政策的炒房方式，接下来的措施制定应该更加深入，更加详细。例如将单一城市的限购，扩展到区域性的限购。在北上广等大 城市周边1个小时生活圈内的城市都应加入限购的区域，这样可以防止炒房者在周边不同的城市买多套房。再者，要强制实施房产商的楼盘售卖信息和房管局信息联 通，使房管局可以掌握售楼各个环节的信息，以减少炒房者利