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新政下咱还该不该买房 高房价下警惕学区房陷阱 　　学区房“陷阱” 来源：经济观察报 　　北京二代移民青青的家长邵文广最近特别苦恼。 　　几个月前，他在中介公司的强力推荐下，以4.3万元/平方米左右的单价，购买了北京东城区某知名小学附近豆瓣胡同一套二手房。“那个房子70多平方米，东西朝向，房子质量不怎么样，隔音不行，户型也一般。”不过，邵先生注意到中介信息提及那个房子是划入名校片区内的，和中介确认该房源是名校的学区房后，他迅速支付了50%的房款，买了下来。 　　“中介告诉我说，这个小区的房子是学区房，所以非常抢手，说这套房子刚挂出来半小时就有好几个电话打进来说要看房。我当时和另两户一起去看的房，头脑一发热，当场就拍板了。” 　　但买房以后，他得知，青青要上那个名校，不是只要在适龄儿童上学以前三年把户口迁过来那么简单。 　　邻居告诉他：“每个学校每年的政策可能不一样。我家孩子前年上的这个小学，入学条件之一是出生的时候户口就已经落在学校划片区域了。此外，入学前的一段时间，学校还要派老师来查看，孩子是不是真的住在这里。” 　　更令人意想不到的是，他还听说该小学可能在近两年内搬迁到别处。这意味着，等青青真正上小学的时候，学校可能已经搬走了。 　　邵先生找中介公司投诉，中介反问说：“我们能保证那套房子确实是学区房没错，你们家孩子符不符合入学条件我就不太清楚了，你怎么没提前了解一下呢？”至于学校今后要搬家的事，中介表示没有听说。邵先生投诉无果，颇为无奈地说：“我以为买了学区房就完事了，谁想到上个学还有这么多讲究。” 　　如今和邵先生有类似遭遇的消费者真是不少：有的业主买了房子，发现开发商和中介公司说得天花乱坠的“学区房”，根本不能上一墙之隔的名校；或者开发商最初承诺只要出示购房合同就可在该校上学，但到了孩子该上学的时候，房子还没入住，户口没有迁进来，只能干瞪眼；有的业主买房后发现，一个小区里只有几栋楼属于名校学区，自己买的房所在的楼并没有被划入该学区范围内；还有业主发现原来房主的孩子还在该校上学，按照学校的规定，一个家庭地址只能有一个孩子上学的名额；还有些名校，报名人数多，要根据学生和家长的情况择优录取，面试完学生，还得面试家长。 　　记者了解到，北京名校最集中的海淀区，一些重点小学对分片入学有如下不成文规定：如果学生户口与祖父母、外祖父母或其他亲友在一起，一律不认可划片入学；所买的学区房上学名额未被占用，且落户该房的年限在入学当年9月1日前满5年；如不以“划片”而是以“择校”形式入学，学生必须拥有海淀区正式户口。 　　某些名校甚至不接收以购买划片内二手房形式入学的学生。有的学校，对于同一单位工作的家长的子女也进行了区别对待，获得杰出青年称号或列入百人计划名单的家长的子女，可以进入该校学习，普通职工则无法享受这一待遇。 　　至于学区房划片的方式，也是五花八门。例如北京海淀区某名校在同一个小区内划片的楼仅包括310-314楼、317楼-322楼、324楼-334楼、甲331楼、甲334楼、36楼-38楼、47楼、48楼等，小区中的其他几栋楼并未包含在该学校划片范围内。 　　北京海淀区一位李姓教师总结，北京的名校大致有五种划片方式：光线式、多边辐射式、单边辐射式、矩阵式、对应式。有的是以学校为中心画圈来划分的；有的是朝几个方向延伸；有的是朝单一方向延伸；有的会把同一个小区切成一小块一小块；还有的则是一个小区会分成单号、双号等，区别对待。 　　而一位对“学区房”概念炒作方式颇为了解的房地产营销策划人士透露，学区房问题水很深，年年政策可能都不一样，变化大，而且很多学校的入学条件是不成文的，开发商难以以有效的法律依据证明该楼盘是对应该学校，怕引上官司，所以卖学区房是有销售技巧的，“有些销售团队会培训销售员，让他们以神秘兮兮的口吻透露给想买房的客户，说是刚刚和某某名校定下来，要签约，还是内部消息，一般人不告诉他的。至于签合同的时候，开发商是不会写上学区房这一条的，因为以内部消息为由打过预防针，所以他们有足够的借口这么做。这样既能让客户产生被信任的好感，又抓住了客户的消费心理，还能避免对自己不利的法律条款。” 　　李老师认为，买房人在购买学区房时，要多方了解，并做好学区划片可能发生变化的心理准备。学区房政策不是一成不变的，三年一大动，一年一小动是常事。有的信息，不是拨打教育局的公共服务电话就能查到的。此外，不要轻信开发商，因为入学制度的决策权在教育局和学校手上。以前曾有过一个案例，开发商宣传自己的楼盘在某名校学区内，该楼盘的位置在一个大社区里面，之前该社区的适龄儿童是可以上社区内的一个名校的，但教育局以该名校招生名额饱和为由，要求开发商支付60元/平方米的择校费用，而开发商则认为商品房不需要缴纳这笔费用，最后造成了该楼盘业主的孩子无法在该名校就学。