苏州相城前期产品定位研究.ppt

【价格判断】 选取市场一个个案内即含联排又双拼个案，通过权衡边套联排、中间套联排、双拼的价格推测类独栋价格比值 招商依云水岸： 中间套别墅：10500（成交均价） 边套别墅：11500（成交均价） 双拼别墅：13000（成交均价） 普通边套：中间套=1.09:1 双拼：中间套=1.24:1 基于本案的类独栋规划方式，整体舒适度接近于双拼别墅，故本案将类独栋与普通联排的比价控制在1.15:1 类独栋的价值为=13000*1.15≈15000元/㎡ 御亭水岸： 普通多层：6600元/平米 小高层：6350元/平米 选取市场一个个案内即含多层又含小高层个案进行比较 【价格判断】 普通多层：小高层=1.04:1 花园洋房的价值为=8500*1.1≈9350元/㎡ 基于本案的洋房采用退台设置，整体附加值较高，故将本案的价格比值设置在1.1:1 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360 390 420 450 联排别墅 公寓 【项目总价段切割】 合理的总价段区分在截取最大市场客源的同时，获取项目最高溢价 本案住宅部分总价段设置在80万-100万左右，其中公寓总价段不超过目前渭塘主流价格箱体，花园洋房类产品由于其高附加值及舒适度，总价段设置在110-130万左右 联排总价区间不超过中心城区360万总价区间，防止客户外流 中间套别墅总价段与目前渭塘主流别墅总价段相仿 边套类独栋产品，由于附加值及舒服度较高，总价段设置在300-360万左右 【项目总销（估算）】 物业形态 占地面积 容积率 建筑面积 销售单价 总销金额 小高层 1.9 2.5 4.8 8500 4.1亿 花园洋房 1.6 1 1.6 9500 1.5亿 联排别墅 2.7 0.8 2.2 13000 15000（类独栋） 3亿 独栋别墅 0.4 0.4 0.15 / 合计 6.6 8.7 8.6亿 通过大致测算，本案的整体总销基本在8.6亿元左右 THE END 附件 个案市场‖重点个案 区位 太平镇聚金路和联圩路交汇处　 规划面积（万平米） 7 容积率 1.17 产品形态 多层洋房 热销户型 85、120-130 售价（元/平米） 多层公寓7500、叠加洋房8500 促销手段 特价房62万元起、其余房源享受总价减2万的优惠 去化 今年4月开盘，当期124套房源已售罄，目前9月加推100余套,85平米户型去化90%叠加洋房去化70% 客户来源 本地自主性购房80% 多层公寓区，85平米 叠加洋房区，120-130平米 东渡海派青城：高品质定位、中小户型产品是吸引本地购房需求的主要因素 稀缺的低密度社区整体定位使得该案成为目前区域标杆项目。 总价经济型产品结合产品高端包装成为项目立足市场的重要因素 个案市场‖重点个案 合景·朗悦湾，项目总占地面积约19万平方米，总建筑面积约21万平方米，处于湖内两块岛屿，北南西三面临水，西北方向与珍珠湖公园隔水相望，是典型的江南水乡地块。目前已售罄 产品：项目东区以多层以及小高层住宅为主，西区以联排别墅和多层为主，形成东高西低错落有致的建筑布局。 户型：设置有90㎡、120㎡、130㎡、140㎡、150㎡等小、中、大不同的户型，193-252别墅产品面积。 装修：装修标准为1500元/ ㎡是区域唯一，奠定了项目品质标杆地位。 合景·朗悦湾：景观优势及多元化产品组合是项目塑造区域标杆项目的第一要件 赠送面积 2房：99 ㎡ 赠送面积 3房：138 ㎡ 赠送 别墅产品赠送全地下室，同时通过室内挑高，室外楼台的设计增加室内有效空间，实现套均可增加面积达70%。 公寓产品是区域首个通过赠送入户花园提升项目附加值。 个案市场‖重点个案 户型特征：产品附加值的塑造成为关键 【面积区间判断】 市场主流公寓段 朗悦湾 东渡海派青城 华润橡树湾 班芙春天 水漾花城 案例选择：基于渭塘目前无一手个案在售，本案选取相成中心一手个案、周边乡镇一手个案以及朗悦湾作为参考 朗悦湾 东渡海派青城 华润橡树湾 班芙春天 水漾花城 70 90 110 130 150 170 190 210 主力户型 非主力户型 公寓户型走紧凑型路线，市场主力供应面积段在90-110平米 市场主力房型面积供应段在90-110平米左右，市场走紧凑型路线 【面积区间判断】 主流户型特征 比重 湖岸明珠 朗悦湾 东渡海派青城 华润橡树湾