该来的、还是会来.PDFVIP

2016 年02 月29 日 证券研究报告 房地产行业2016 年日常报告 评级：持有 维持评级 行业点评 胡华如 分析师SAC 执业编号：S1130516010001 huhuaru＠ 该来的、还是会来 事件  2 月29 日下午六点，中国人民银行决定，自2016 年3 月 1 日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5 个百 分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环 境。 评论  周末降准预期落空后的修复：上五市场存在周末降准的预期，表现出横盘整理态势，周末降准预期的落空导致周一 市场出现大跌。今日晚间的降准势必会使得市场信心产生一定修复，但补充银行间流动性后又给汇率的稳定带来一 定压力，市场后期创出新低依然是大概率事件。从行业的角度来看，202 降低购房贷款首付贷比例、222 起对非一 线城市房屋交易的契税和营业税进行宽松、229 的将准延续了14 年9 月以来的货币信贷宽松思路，但边际效益会显 著递减，我们不改行业的投资评级。  一线和强二线城市资产继续溢价：降准补充银行体系的流动性，在按揭贷提速的背景下，有利于一线和强二线资产 的进一步溢价。但需要明确的是，价格的波动最终还是通过供需关系来发生作用的，尽管不同区域供需关系的背后 逻辑差别较大。不应对去化周期较长、二手房交易清淡、市场深度不足的部分二线和三四线城市的房价上涨有预 期，传导逻辑并不通畅。  政策利好难以促使投资回升：当前部分城市房价呈现跳空上涨态势，表达了资金在体制内向最终避难所的快速逃 离，实际上反映了对其他弹性资产（比如股市）风险偏好的极度失望。而中小公司通过变现房产套取现金流、中介 机构购买房源利用资金和信息优势抬升小区报盘价、投机客和房票持有者利益捆绑都是推波助澜的因素。这些因素 与 13 年之前房价上涨-行业预期回升-新开工和拿地加速-投资走高的逻辑并不相同。整体上而言今年以来的政策宽 松比较利好潜在供需关系合理的二线城市的拿地和新开工，这些区域的特征是地价相对平稳去化较为通畅、资产溢 价格还没脱离自住和改善性购买需求可承担的范围，而对一线和广大三四线意义不大，所以对全国的新开工、拿地 企稳回升的作用有限，而对投资增速的企稳和反弹，预计依然看不到效果，行业景气度难言提升，蓝筹股估值提升 逻辑欠缺，我们依旧认为蓝筹股在市场下跌时存在相对收益的空间（估值低、涨幅少），但绝对收益方面依然难以超 出预期（业绩持续性和估值约束问题仍未解决）。  投资建议  策略上依旧建议保持谨慎，合理控制好仓位。操作上短期建议把握两类投资机会，第一类是转型顺畅、估值合理的 中小转型个股，这类个股走出独立性行情的可能性最大；第二类是受益房屋交易活跃度提升的世联行、三六五网， 受益区域市场的华联控股 （深圳）、滨江集团 （杭州）、华发股份 （珠海、武汉等强二线城市）、泰禾集团 （上海、北 京）等个股。 - 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 行业点评 长期竞争力评级的说明： 长期竞争力评级着重于企业基本面，评判未来两年后公司综合竞争力与所属行业上市公司均值比较结果。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12 个月内上涨幅度在20% 以上； 增持：预期未来6－12 个月内上涨幅度在5%－20% ； 中性：预期未来6－12 个月内变动幅度在-5%－5% ； 减持：预期未来6－12 个月内下跌幅度在5% 以下。 行业投资评级的说明： 增持：预期未来3－6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在5% 以上； 持有：预期未来3－6 个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5% ； 减持：预期未来3－6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在5% 以上。