房地产行业现状剖析.doc

房地产行业现状剖析 ——房地产行业与制造业比较 1、中国目前几乎所有的制造业都面临产能过剩问题。 2、在中国，科技项目的技术很难保证较长期地独占鳌头，一般寿命很短，仅2～3年；低技术项目难以应付仿冒现象，高技术项目不仅要承担技术成熟度的风险，还要面临不能很好地保护知识产权难题。 3、中小项目投资回收期的3～5年，大型项目8～10年，投资风险较大。 4、市场上供货压款现象非常普遍，也非常严重，资金周转难，大量账面利润是虚的。 5、一般制造业项目的产值均较小，难以成规模。 6、产品功能特定，一旦出现质量或市场问题，往往难以挽回损失，造成资金链断裂。 ——房地产行业的特点 房地产行业横跨生产、流通消费领域一方面，具有发展不平稳、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风险高等特点一方面，房地产开发企业又明显具有社会责任重居住条件等、环境影响程度高市容、市貌的反映等、受政府政策影响程度高土地使用权受用、税、费政策影响等、与相关行业联动性强房地产业的兴衰关系众多行业的兴衰等特点。而且，我国的房地产企业多数是以项目型为主，牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库存材料由于工程的原因计算难，造成成本评估困难，直接造成企业经营绩效难以衡量和把控。经过近十年的发展，房地产行业已经度过了纯粹的利润追求 阶段，房地产企业开始了由资金密集型向人才密集型转化的过程，长远持续健康发展已经成为了优秀房地产企业追求的目标。房地产具有以下明显的特点：　　房产、地产的交易是不可分割的。　　不同地域的房地产价格差异很大。房地产房地产房地产业风险小，获利大，但经营房地产的投资大，建设周期长。工业513%，交通运输业914%，商业批发4～7%，商业零售4～9%，建筑业615%，餐饮业815%，服务业915%，娱乐业1525%。而房地产行业通常帐面利润10～15％，实际利润可达20～35％，甚至更高。 ◆投资回收期短 3万平米的楼盘，1个亿的产值，如果操作正常，两年内清盘；5～10万平米的楼盘，2～4亿的产值，3年内可以清盘。清盘之日便是投资与利润双双收获之时。这么大的产值，这么短的投资回收周期，这对大多数行业来说，都是不可想象的。 ◆产品比较安全 只要项目地段不是太次，设计、施工、售价不是太离谱，项目运作不是太差劲，一般来说，房地产行业是不会出废品的，最多也就是利润的厚薄问题。这与工业产品大不相同。 ——房地产行业还将火爆的理由 ◆传统观念家家有房 一个潜在原因就是中国人民的传统观念，必须要有自己的房产，居住过后，子孙传下去。在人民生活水平提高后，对于二次置业的人来说，都想购买一个大一些的，档次高一些的房屋，而对于一些刚步入社会的年轻人而言，也需要买一套房子作为爱情的见证。这写潜在人们脑子中的传统观念，给了开发商无形的动力。不是有这些需求，房价如何保证上涨？中国住宅市场巨大的未来需求，难以发生根本性的改变，行业可被看好的长期前景，同样毋庸置疑。 中国经济实力大飞跃居民的购买力也正在稳步增长????　入世已经年中国经济实力大大增强，人民收入水平大大提高，这是自改革开放后的第二次大飞跃。国家统计局统计数字表明，2006年及2007年全年国内生产总值（GDP）同比分别增长10.7%和11.%。2007年246619亿元（GDP），按2008年3月13日1美元对人民币7.0970元，美国 139800日本 52900德国 32800英国 25700法国 25200意大利 20900西班牙 14100加拿大 13600俄罗斯 11400巴西 9340印度 9280澳大利亚 7460台湾 3980在未来的起码年内，中国的GDP依然要保持在810%的增幅水平。1520年后，人均GDP要突破3000美元，中国要发展成与日本的实力不相上下的另一个经济强国。这样快速、持续的经济发展，为房地产行业的稳定发展和房价的持续升温提供了后盾，因为整体经济环境的稳定才有繁荣的市场，才会有人积极的置业、投资。 GDP和城镇居民可支配收入的增长是商品房市场化之后需求的重要基础和前提。城镇居民人均可支配收入13786元，实际增长12.2%农村居民人均纯收入4140元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长9.5%。城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为36.3%农村居民家庭恩格尔系数为43.1%。房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的 ????不客气的说，中国的房地产绑架了中国经济。房地产行业实现十一五规划目标的重要，是中国经济的支柱产业。房地产业在各大行业中其产业链最长，相关行业最多，据相关资料统计，它与150多个行业相关由房地产行业带动的产业不下50个房地产行业所有的行业都受益。房地产市场的旺销，不仅强劲拉