2014年心悦海天营销方案.pptx

威海山水文园-心悦海天营销方案 2014年3月;山水文园-心悦海天项目坐落于美丽的海滨城市 —威海， 紧邻海岸线，与滨海公园一路之隔，景观资源丰富， 项目周边多为建成中高端小区， 成功的市场定位是项目成功关键所在， 而正确的推盘原则将会达到事半功倍的效果。;年度目标;来访1200组;叁.推导核心营销概念，延展分阶段营销。;｛壹｝ The Stone Of His Mountain Can Offend The Jade 他山之石，可以攻玉 剖析市场多维度竞争环境 ;Ⅰ、宏观市场政策; 时间;威海 政策;宏观政策小结——;土地市场、住宅市场、高端市场;土地 市场;土地 市场;土地市场小结——;土地市场、住宅市场、高端市场;成交 数量;成交 面积;成交 明细;住宅市场小结——;土地市场、住宅市场、高端市场;;;高端市场小结——;｛贰｝ Self examination ， Abstract belief 自我审视，提炼信仰 解读项目背景，自我审视及定位;本案总体认知：;『地段视角』 ;『交通视角』 ;『资源视角』 ;『教育视角』 ;『品牌视角』 ;山水文园旗下项目;项目总建面约11万方 ，打造包涵住宅、会所、生活配套等多种物业类型，法式建筑风格，稳重、大气，160平米以上大户型设计，精装修采用每平米5000元标准，建成后将成为整个威海区域内的最大亮点。堪称 威海第一豪宅 。;问题一：谁？适合拥有山水文园？;『客群分析』 ;『客群分析』 ;他们是新威海人，他们事业有成，人生面临阶段角色的转换 他们可能祖辈都住在这里，亦或是在附近工作，具有较强的地缘情结 他们是大众眼里的富豪，他们是朋友圈里有优越感的人 他们或许从来自外国，在这里找到想要的生活 他们在一起可以用全国各地的方言聊天欢笑，他们向往大海 ……;———— 北京客源 ———— ;『客群分析二』 ;『客群分析三』 ;『客群分析四』 ;问题二：我们拥有什么？;通过以上视角分析，我们可以看到本案较立体的形象特征 品牌房企 新兴区域 一线产品 一线资源 豪宅项目; 北中国 海岸休闲带 唯一 ; 山水文园;于此，面对这样的客群 我们在思考 这是一个酒香就怕巷子深的时代 纵然已经搭建出较为完善的产品体系及价值体系 仍然需要直击目标客群心灵的通路动作及传递;｛叁｝ Phased marketing objectives and Implementation 线上线下，文韬武略 分阶段营销目标及执行;四大营销动作 一、推售策略的完善搭建 二、一场与众不同的推广大戏 三、客户召集的全面展开 四、体验营销的震撼展示 ;一、搭建完善的推售策略 制定合理的销售策略，清晰排布项目推售计划;货品盘点;推售原则;推售原则;推售节奏： 一批次推售： 推售楼座：1、5、9号楼； 推售总货量：26164.9㎡，146套； 二批次推售： 推售楼座：2、6、8号楼； 推售总货量：29088.11㎡，162套； 三批次推售： 推售楼座：3、4、7号楼 推售总货量：27725.42㎡，144套;2014—2015年营销节点划分;二、一场与众不同的推广大戏;天赋的质素、新兴的区域、艰巨的任务 常规的表现已经无法在短时间突击 我们需要一场与众不同的推广大戏;关于推广 寻求产品价值层面 客户心理层面的价值对位 是我们研究的方向;新经区;大腕江湖，生存之道在于必有奇招 我们认为，在威海，品牌路线是必经之路，如果不利用“势”,仅凭自身的某项特质，无疑给品牌落地造成难度 保利、华润、威高、………… 品牌房企，大家都在拿品牌说事 对于含金量如此之高的山水文园，我们更应该放大效应 以“山水背景、豪宅品质”之特点，落地品牌 嫁接事件，让市场关注山水文园，为拥有山水骄傲;市场繁盛期，当很多传统营销法则效力开始减弱 这一次，我们必须“吸眼球，筑标签” 寻找一个可将山水品牌特性，产品价值特质，客群精神需求 同时能够完全彰显的突破口;我们在想，假如广告隐藏案名，是否仍能辨出各家特色 营销活动，如若毫无连贯，只是阶段出位，是否仍能形成标签，被市场记住 如若以上均毫无特色，是否只能陷入价格厮杀…… 当前市场情况下的绝大多数人早已陷入了一种地产推广的固化模式。 平面?创意? 推广？ 在我们眼里，市场不再需要“安分守己”，而是渴望“奇兵突击” ;[第一阶段] 项目筹备期推广策略及执行 （2014.2-4）;阶段背景 项目处于启动阶段； 确定项目的形象定位； 项目入市前准备工作全面到位； 及时观察市场走向，控制项目推广节奏。;阶段策略：由于项目尚未公开，本阶段工作重点在于整体推广前的准备，工作任务比较