2015年凯里恒大城第二季度营销思路(终稿)50p.pptxVIP

凯里·恒大城2015年第二季度营销思路 ——2015年1月25日 凯里房地产市场概况 第二季度营销执行 项目再认知 第二季度营策略 市场概况 城南板块、风情园板块的未来城、金泉国际、格兰十二号大院为重点供应区域； 农科所-龙头河板块的华恺尚城2014年势头迅猛，区域内又新增百万级体量大盘世界湾，今年2月份滨江休闲公园开工，该区域会成为未来凯里置业热点区域。 2015年，开怀片区新增虹祥·东城里项目，区域内楼盘达到四个，凯里·恒大城依然是领导者； 开发区凭借政策优势开工率全市最高，但去化表现不佳。 宏观市场-市场格局 热点区域与代表项目 市场概况 截止目前，凯里市房地产项目供应面积218.14万㎡； 商品房住宅供应13541套，供应面积152.322万㎡，按2014年月均去化9.35万㎡计算，完全去化需16.3月； 商业面积37.81万㎡，按2014年月均去化1.71万㎡计算，完全去化需22.1月； 凯里市约20%的项目存在无证销售的情况，因此实际库存压力比测算结果大得多。 宏观市场-2015年市场存量 大类 入市时间 住宅套数（套） 住宅面积（万㎡） 商业套数（万㎡） 商业面积（万㎡） 住宅/商住 2014 2516 29.99 515 6.52 2013 5468 64.46 1454 10.9 2012 2774 32.7 568 3.12 2011 1530 13.77 359 1.62 早于2011年 1253 11.4 171 0.6 纯商业 2014 0 0 1689 6.6 2013 0 0 1667 8.5 经济适用房 2014 1578 15.94 0 0 2013 936 8.88 0 0 早于2013 299 3.14 0 0 合计 16354 180.28 6423 37.86 市场概况 开怀片区共有房地产项目5个，其中商品房项目4，经适房1个； 从体量、规划、品质、展示方面来看，恒大城处于区域内绝对领导地位，并对凯里整体市场有重要影响。 区域市场-区域楼盘格局 凯里·恒大城 巴比伦新城 温莎美墅 虹祥·东城里 上马石经适房 老城区 三棵树-巴拉河 市场概况 开怀片区住宅库存40567㎡，其中商品房住宅33728㎡，商业库存6839㎡，经适房库存159434㎡； 区域内2014年销售面积共计19528㎡（巴比伦备案面积以50%计，原因详见“竞品跟踪-巴比伦新城”），月均去化1627㎡； 按2014年去化速度计算，商品房库存完全去化需要24.9个月，库存压力大于凯里房地产市场平均值。 区域市场-区域供给情况 项目名称 在售货量（㎡） 住宅货量（㎡） 商业货量（㎡） 月均去化（㎡） 备注 凯里·恒大城 4236 4236 0 1022 　 巴比伦新城 17414 11898 5543 2664 　 温莎美墅 18890 17594 1296 605 　 虹祥·东城里 —— —— —— —— 前期项目，预计年后入市 上马石经适房 159434 159434 —— —— 无预售信息 合计： 住宅合计199974㎡，其中商品房住宅33728㎡；商业合计6839㎡。 市场概况 区域市场预判 虹祥·东城里：尽管温莎美墅和巴比伦新城在产品展示方面并没有可称道之处，但二者都定位为高端楼盘，虹祥·东城里因此以区域市场补缺者的角色占领低端市场，分流温莎美墅和巴比伦新城客户； 温莎美墅：温莎美墅已经没有进一步降价空间，2015年将着力打造园林景观，在维持现有价格水平的情况下，以体验营销为主要手段来提高其项目美誉度，力图赢得市场； 巴比伦新城：巴比伦新城面临市场压力与资金断裂双重问题，2015年第一二季度难以对区域市场产生影响。 因此—— 2.15年，凯里·恒大城、温莎美墅、虹祥·东城里分别占领开怀片区高、中、低端市场，三分天下。 凯里房地产市场概况 第二季度营销执行 项目再认知 第二季度营策略 项目再认知 价值梳理-品牌价值 恒大集团拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司，每一个项目从规划设计到后期服务的每一个细节，始终贯穿着缔造精品的恒大精神。 选择恒大=选择精品生活 项目再认知 价值梳理-区位价值 开怀片区是集人文教育中心、政法行政中心、商贸服务中心于一体的城市副中心，同时还是凯里生态居住区； 凯里·恒大城处于三大中心的复合区域，因之成为首屈一指的商业中心； 区域成熟度不断提高，凯里·恒大城投资价值日益增长。 恒大城 居生态长廊，向繁华靠拢 项目再认知 价值梳理-商业配套 12000㎡恒大剧院 5200㎡滨湖五星会所 45000㎡风情商业街 20000㎡航母级运动中心 全五星级配套，超五星级生活 风情商业街，乐购超五星 航母级运动中心，健康超五星 豪华