房地产登记实务与案例(河南省2012).docVIP

房地产登记实务与案例 河南省 2012.9.1 一、登记程序 （一）登记的一般程序。 1、申请；(申请的启动、单方申请问题） （1）因合法建造房屋取得房屋权利； （2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （3）因继承、受遗赠取得房屋权利； （4）有本办法所列变更登记情形之一； （5）房屋灭失； （6）权利人放弃房屋权利； （7）法律、法规规定的其他情形 2、受理；受理登记的条件（关于其它必要文件） 询问申请人 3、审核； 4、记载于登记簿； 5、发证。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 （二）登记的申请资料。 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式。 申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机确认与原件一致的复印件。 申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。 （三）询问与实地查看。 1、询问。必须询问的三个问题： （1）申请登记事项是否是申请人的真实意思表示； （2）申请登记房屋是否为共有房屋； （3）房屋登记簿记载的权利人是否同意更正； （4）申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项。 询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。 2、实地查看的三种情形： （1）房屋所有权初始登记； （2）在建工程抵押权登记； （3）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； （四）公告。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 （五）公证与认证。 委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。 1、公证。是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。 2、认证。认证又叫领事认证。是指一国外交、领事机构及其授权机构在公证文书或其他证明文书上，确认公证机构、相应机关或者认证机构的最后一个签字或者印章属实的活动。 （六）核准登记的条件。 1、申请人与依法提交的材料记载的主体一致； 2、申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； 3、申请登记的内容与有关材料证明事实一致； 4、申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； 5、不存在本办法规定的不予登记的情形。 登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。 （七）不予登记的几种情形。 1、未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的； 2、申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的； 3、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的； 4、申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的； 5、房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的； 6、房屋被依法查封期间，权利人申请登记的； 7、法律、法规和《房屋登记办法》规定的其他不予登记的情形。 （八）登记申请的撤回。 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。 二、登记簿的内容和形式 （一）房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。 （二）房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。 （三）房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。 模拟题 房屋所有权证和登记簿记载的内容不一致时，应以登记簿的记载为准（ ） （答案：错，这一题目貌似准确，实际是对《物权法》第十七条关于“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”这一规定的完整理解） 三、权属证书和证明 （一）房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。 （二）房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。 预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。 模拟题(单项选择) 下列关于房屋他项权利登记的表述中，正确的是( )。A．房屋所有权证．房屋他项权证均由房屋所有权人持有B．房屋所有权证．房屋他项权证均由房屋他项权人持有C．房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有D．房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有 （三）登记簿和权属证书的关系