法学系房地产法课件10.pptVIP

第10章 房地产税费问题 一、房地产税的特征 1、纳税主体多样性和普遍性 2、征收对象具有复杂性 3、具有地域性 二、我国现行的房地产税费制度 税收制度：主要有十种税 流转税:土地使用权转让及不动产销售营业税（5%）、城市维护建设税、土地增值税 财产税:房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、 所得税:房地产所得税（企业所得或个人所得税） 行为税:印花税、固定资产投资方向调节税 关于营业税的最新规定 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 非普通住房 1、房产证面积在140㎡以上 2、住宅小区容积率在1.0以下 3、实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上 普通住房 凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。 根据建设部等《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(2005年5月9日)，普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％ 城市维护建设税： 对缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，就其实缴的税额为计税依据而征收的一种税。（附加税） 税率：以纳税人所在地分类，三档比例税 市区7%、县城、镇5%、其他1% 教育费附加： 对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以各单位和个人及其实际缴纳的税额为计税依据征收的一种税收。（附加税） 税率：3% 土地增值税 对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其所得的增值额计征的一种税。 以赠予的方式转让房地产如何缴纳土地增值税 某房地产公司开发建设了20栋豪华别墅.为广告促销,该公司将其中一栋价值150万元的别墅送给了当红某影星.此后媒体对此事广为报道,其余别墅很快销售一空. 但申报纳税时,该公司以送影星的别墅是无偿赠送行为,不属于土地增值税的征税范围为由,没有进行土地增值税申报.税务机关认定其赠送的别墅不纳土地增值税的行为是错误的.双方争议,诉至法院. 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995]第6号 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]048号 细则所称的赠与是指如下情况： 　　（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 　　（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。 　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 其他免税规定 对居民个人拥有的普通住宅，其转让时暂免征收土地增值税。 个人所得税 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征。 房产税：就房屋的评估价值向产权所有人或使用人征收的一种税。 征收范围：城乡的生产经营性用房。 契税 中华人民共和国契税暂行条例 　　 1997年7月7日中华人民共和国国务院令第224号发布 在境内转移土地、房屋权属时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： 　　 (一)国有土地使用权出让； 　　 (二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 　　 (三)房屋买卖； 　　 (四)房屋赠与； 　　 (五)房屋交换。 　　 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 　　 第三条契税税率为3％～5％。 　　 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人