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（一）地产经营的中介和代理 在房地产开发前期的土地出让和转让中，房地产经纪机构的业务主要有以下几个方面: 代理开发商土地征用中的业务 土地使用权出让中的代理业务 土地使用权有偿转让的代理业务 土地使用权出租中的代理 土地使用权抵押中的代理 三、房地产中介机构的业务 (二)房产经营的中介和代理 1．房地产开发项目的招商与转让代理。 2．房地产开发的投资与合作代理。 3．商品房销售中的代理。 4．私房买卖的代理和中介。 5．公房使用交换的代理和中介。 6．房屋拍卖的代理和中介。 7．房屋抵押的代理和中介。 8．房地产价格评估的代理和中介。 三、房地产中介机构的业务 (三)房地产咨询的中介和代理 为委托单位提供信息和各种咨询服务，中介机构应收集、分析房地产市场价格变动情况，为委托方提供有关房地产政策法规的咨询服务。对委托房地产投资项目进行策划，研究并编制投资项目或合作开发的可行性报告。 (四)房地产开发建设中的中介和代理 房地产开发建设中的中介和代理包括：(1)证书的代理；(2)动拆迁代理服务；(3)施工建设中的中介代理服务，主要有招投标的中介代理、企业信誉调查咨询和工程进度服务；(4)市政配套手续代办；(5)房地产契约、登记、保险等手续代办。 三、房地产中介机构的业务 四、房地产中介机构的完善 (一)性质定位 房地产中介机构是为房地产经济活动提供相应法律、专业技术、信息等服务，并协助和促进房地产经济活动顺利进行的相对独立的组织。 (二)功能定位 企业要有独立自主经营的能力。房地产中介机构在完成了与政府部门的脱钩改制后，开始了真正的市场竞争活动。 (三)市场定位 随着市场竞争的日益激烈，国际房地产中介机构以及经营理念的进入，众多中介机构将考虑扩大自身的实力，谋求一种新的生存和发展机会。 第四节 房地产行业管理 一、房地产行业管理内容 二、房地产行业协会 三、房地产行政管理 第九章房地产企业 (一)建立有效的行业管理制度 行业管理制度是保障房地产中介机构客观、真实、公正执业的重要外部因素，既包括政府部门的管理，也包括行业协会等自律组织的管理。 管理制度的建立包括硬件(管理机构)的建设以及软件(管理措施)的建设。就管理政策的制定而言，国家或政府的宏观经济政策、国家住房制度和土地制度改革措施、政府的房地产市场政策以及政府对房地产中介机构的具体管理政策与法规的建设，对中介机构具有直接或间接的管理作用；而行业协会的行规与制度对中介机构则有直接的监督和管理作用。 一、房地产行业管理内容 (二)健全行业自律组织 目前房地产行业协会的建设滞后，市场管理和市场服务都远不能满足行业发展的需要。就市场管理而言，作为行业自律组织，首先要加强行业自律机构的建设，既要相对集中又要有专业分工，即成立房地产协会(总会)，下设若干分会，构成完整的协会组织。同时，要强化其独立性：一要与政府管理职能相区分；二要加强自身建设。其次要对从业人员的技术和道德水准进行严格的约束和监督，配合政府的行业管理政策与法规，对中介机构和人员进行严格管理。最后要重视对中介人员的培训，包括职业基础培训和职业再教育培训。 市场服务而言，应为市场提供信息服务和广告宣传服务，使协会能够真正发挥应有的作用。 一、房地产行业管理内容 (三)完善法规制度 中介行业要做好立法工作，法律调整与行业自律相结合，真正实现中介组织的依法执业，并规范从业人员个人品格操守；同时加强行业自律的法规建设，整顿和规范各类行业协会。1999年财政部发布了《关于资产评估机构脱钩改制的通知》，1999年国土资源部发布了《关于土地估价机构与政府主管部门脱钩的通知》，有关部门陆续对中介机构的脱钩改制工作制定了相应的法规，使房地产中介机构的市场服务职能得到明确的定位，为中介机构的改革提供了法律依据。 一、房地产行业管理内容 (一)房地产行业协会的特征 1．房地产协会的组建，应当以房地产行业为基础，不受部门、地区和所有制的限制，也不改变企事业单位的行政隶属关系。 2.房地产行业协会不是行政管理机构，不具有行政指令权，不能采取行政手段，依靠行政方式进行活动，而是通过民主协商和协调的方式，组织和推动行业及行业成员的发展。 3．房地产协会是不以营利为目的的经济实体，它代表房地产行业的共同利益，并为房地产行业服务。 4.房地产协会进行的各种服务工作本质上是为房地产行业组织本身服务的活动，其成员具有广泛性和代表性。 5.房地产协会应当按照政府房地产主管部门的意图和国家房地