地产新模式豪布斯卡.pdfVIP

北京和美商地投资管理有限公司 商业地产新模式豪布斯卡 一、HOPSCA 的源起、国际领先性 自 20 世纪 70 年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区 建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建 筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调 中心区功能完整和建筑统一的原则。 豪布斯卡（HOPSCA ），一种源于欧美的造城理念，1986 年最先诞生于 巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木， 是现代地产所能达到的最高形态。法国拉德方斯的 HOPSCA 规划模式就是一 个成功的例子。 拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成 写字楼 247 万平方米、其中商务区 215 万平方米、公园区 32 万平方米、法 国最大的企业一半在这里；建成住宅区 1.56 万套，可容纳 3.93 万人；并 建成了面积达 10.5 万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业 中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成 67 公顷的步行系统、集中管理 的停车场设有 2.6 万个停车位，交通设施完善；建成占地 25 公顷的公园， 种植有 400 余种植物，建成由 60 个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境 的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型 城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备 生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。 从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开 北京和美商地投资管理有限公司 发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规 划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环 境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA 在 这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。 二、什么是 HOPSCA ？ 1． HOPSCA 的概念 HOPSCA 是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、 社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建 筑群体。 HOPSCA 包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交 通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向 城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时 HOPSCA 通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有 效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 2 ． HOPSCA 的两种表现形式 A ）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成 HOPSCA ； B ） 经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大， 规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群 式的、高使用率的 HOPSCA 。 3 ． HOPSCA 的特征 HOPSCA 通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它 能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些 北京和美商地投资管理有限公司 都与 HOPSCA 形成的特点密切相关。 1）高可达性 HOPSCA 通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位 于城市 CBD ，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联 系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 2 ）高密度，集约性 建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人 口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、 消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补， 功能全面、集中。 3 ）整体统一性 建筑风格统一，HOPSCA 中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA 中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 4 ）功能复合性 HOPSCA 自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的 多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文 化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成 HOPSCA 功能