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物业管理学讲义 第一章 物业与物业管理 第一节：物业 一、概念：物业是指已经建成，并可投入使用的各类居住非居住的建筑物，以及其配套 的设备、市政设施及物业 所在的土地、相关的场地、庭院等. 二、物业的性质 （一）自然属性： 1.二元性 （土地、建筑物） 2.有限性 （土地） 3.配套性 （各类设施） 4.多样性和差异性 （建筑形式） 5.固定性 （土地、建筑物） 6.永久性和长期性 （土地、建筑物） （二）社会属性： 1.经济属性 商品属性 短缺性 保值、增值性 宏观可调控性 2.法律属性：产权属性 1.广义的房地产包含物业，有时二者可通用 三、物业与房地产、不动产的区分 （一）联系 2.物业中包含的土地与房产属不动 产 物业属于单元性房地产概念 1.称谓领域不同 不动产属民法概念 （二）区别 房地产属经济法、行政法、商事实务中的概念 2.适用范围不同 房地产适用宏观领域 物业适用微观领域 3.概念外延不同 ：房地产包含物业，二者是整体与部分的关系，又有宏观与微观之别 第二节：物业管理 一、物业管理的概念 （一）概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使 用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类 物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或使用人提供高效、 周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值. （二）物业管理的内涵 (特征) 1.管理对象是物业 2.服务对象是业主或使用人 3.管理活动具有经营性 4.有助于物业功能完善，增值、保值 5.提供的服务包含物质和精神两方面 6.实行全方位、多功能的管理 7.管理活动统一、协调性 8.具有中介性、契约性 二、物业管理的起源与原因 （一）起源原因 1.社会经济发展到一定水平的必然产物 2.传统意义上的物业管理起源于 19 世 纪 60 年代的英国 1.物业管理是社会化管理模式 （二）物业管理为何具有强大的生命力 2.物业管理是专业化管理 3.物业管理是经营型管理 4.物业管理是建管结合的纽带 第三节：香港的物业管理 一、香港物业管理概述 （一）香港重视物业管理、其专业化物业管理源自英国 （二）香港当局负责物业管理的机构是房屋署 （三）香港物来管理协会成立于 1989 年 二、香港物业管理机构 （一）房屋委员会 （二）房屋署 （三）房屋协会 （四）公共屋村管理机构