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　　经济调整期房地产预售风险防控探讨论文 .. 摘要：针对当前经济形势及市场现状，深入剖析房地产预售所面临的风险，提出防控预售风险的对策建议，以期为相关管理部门提供参考依据。 关键词：调整期；预售；风险防控；监管 1 企业经营风险进一步加大 我国的房地产市场是在市场机制发育不成熟的背景上发展起来的，房地产开发投资额大，回收期长，开发企业从来就承担着较高的经营风险。上一轮经济增长中，房地产行业高热发展导致一级市场竞争异常激烈..，部分企业追求规模的迅速膨胀，对预售资金进行内部不规范转移。资金链逐渐绷紧，这种资金超速运转的扩张模式是在销售增长预期中形成的，其运行明显需要预期增长实现的支持。然而，当前我国经济随世界经济进入了调整期，房地产市场买卖博弈仍在相持阶段，小幅回暖不能缓解存量房的重压，开发企业业绩持续下滑，交易量的下降对开发企业回笼资金造成显著影响，销售资金回笼不力和股市的低迷导致房地产行业整体资金状况恶化，同时存货占比上升，货币资金占比下降。反映了短期资金安全性的降低和企业经营风险的加大。 2 群众消费风险进一步加大 在商品房预售中，真正的标的物尚未形成，购买方取得的只是房地产开发商的一纸承诺，在购房人交付了所有房价款而房屋交付使用之前，开发商仍然保留着对交易物的所有权。消费者只享受债权，这就意味着商品房预售作为融资的一种手段同时起着转移风险的作用。在目前不容乐观的经济背景下，经营压力往往导致道德风险的产生，与经济上行期相比，经济调整期更容易形成恶意的欺诈。这使得购房群众承受更多的风险。由于交易方式、交付期限以及标的物本身的特殊性，在信息披露不足的情况下，消费者是否能最终得到合格的产品还是一个未知数，交易双方信息严重不对称，消费者几乎无法了解到诸如经营状况、资金实力等信息，当企业难以应对经营压力，最低成本的手段就是将不断增大的风险转嫁到购房人。 另外，从经济学角度讲，交易的时间长短与所承担的风险成正比，由于资金回笼压力加大，当前开发企业大多选择将预售节点在规定范围内尽量前置，同样由于资金回笼速度影响，开发企业“僧多粥少”使得建设速度减缓，预售履约时间延长，这在一定程度上也提高了预购人的消费风险。 3 房地产金融风险进一步加大 我国房地产开发长期以来形成了高负债经营的模式，房地产开发企业自有资产较少，项目开发资金严重依赖银行贷款，企业资产负债率高，一些企业甚至“空手套白狼”用银行的钱赚钱。赚了是自己的，亏了是银行的。另外，开发企业大多采用的是阶段性滚动开发的模式，上一阶段回收的资金马上用于下一阶段的建设，况且资金在不同项目间相互挪用，这种模式对销售资金回笼的要求较高，在经济上行期，这种模式房价不断上涨中“成功”演绎。然而，现阶段我国经济进入了调整期，房地产交易量和交易价格都有所回落，一旦销售情况达不到预期，很有可能造成资金周转不灵或经营困难、严重亏损甚至资金链断裂。当借款人不愿或者无力偿还贷款，就产生了房地产金融信用风险，此时，即便银行通过处置抵押物从中求偿，也会可能受市场低迷影响，产生抵押物价值减损及抵押物变现困难。当银行因贷款回收困难现金量减少影响存款提款需求则产生了继发的流动性危险。 4 行业风险引发社会风险 个别企业的违规行为及极端表现可能引发百姓对行业的不信任，使民众的消费信心遭受打击，从而使改善和投资型需求进一步扩大观望态势，自住型需求释放减速，加重房地产行业的低迷。开发项目一旦无法维计，发生烂尾，必定会有部分群众利益受损，人民生活受到严重影响，成为行业和社会的不和谐因素。 以上，我们探讨了当前我国房地产预售所面临的风险。针对较为低迷且处于高风险环境的房地产市场。国家及各地方政府先后采取了积极措施以维护房地产市场健康发展。解读这些政策措施，结合市场实际，笔者认为当前防范房地产预售市场风险需要从以下几个方面人手： (1)支持、引导房地产开发企业积极应对市场变化，缓解资金链紧张。 国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发2008131号)指出要支持房地产开发企业积极应对市场变化。持续的房地产市场低迷告诉我们，楼市只涨不跌的神话已经不复存在，房地产市场必将回归理性。同时，我们也应看到，我国政府改善人民居住条件的决心没有变，从长期来看，不动产本身的固定性和土地稀缺性特征使得房地产市场仍然呈长期向好的趋势，如何在经济调整期调整经营策略平稳渡过难关是企业新时期的新课题，也是政府在宏观调控外的引导职责。 值得注意的是，在全国大部分城市市场一片滞销的环境下，2009年初，华南地区的广州和深圳，不仅成交量同比有较大幅度的增长，其各项指数环比亦小幅回升，万科、中海、金地和保利等品牌开发企业，在市场低迷的情况下，凭借更加符合市场