临漳天轩湖畔营销推广方案.ppt

临漳天轩湖畔全年营销推广计划 Presented by: 邯郸市佐佑房地产经纪有限公司_营销策划部 handan zuoyou dichan Management Co., Ltd. 2014.3.16 本报告严格保密 前言 本方案只针对项目的销售和推广做出策略性和总结性的讨论和思考，不做长篇大论的阐述！ 目录 第一章、项目解读 第二章、销售部署 第三章、营销阶段划分及推广费用分配 第四章、营销管理及策略 第一章 项目解读 第一节、项目概况 第二节、总体规划 第三节、经济技术指标 一、项目概况 1、区域位置：临漳地处华北平原，位于河北省最南端，属于典型的暖温带大陆性季风气候区，四季分明。 2、天轩湖畔项目位于临漳县西南新城核心区域，县城内独一无二的大型整体景观水网环绕其周围，生态和景观自然条件优越，地理条件得天独厚。 地块西侧是贯穿新城南北并与主城相连的景观干道朱明大街，与城市边界有20至30米宽的城市绿化带相隔，并与西侧三曹湖隔路相望，地块北邻凤阳路；南临城市规划道路，隔路即为临漳县新市民行政中心；东面与LGT2010-31号住宅开发地块相邻。区域内在建及代建的有新行政中心、县第三中学、文化艺术中心、体育中心、星级园林酒店、县医院、小学、幼儿园、大型商业、商务办公楼等等，配套设施非常完善，交通便捷，生活便利，是集景观资源与配套资源与一体的稀缺性开发用地。 3、地块用地面积86.57亩。基地东西长约250米，南北长约230米，用地形状方正，场地较平整。 建筑类型 交通分析 景观分析 第二节 总体规划 项目地处临漳县新市民行政中心的中轴线上，地形方正，土地利用率极高，规划中采用基本对称的建筑布局方式。 方案中南面沿路布置一排小高层住宅，其中主入口两侧为11层住宅，两翼为9层住宅，在两翼布置两排16层板式住宅，再往北正对花园为两栋24层点式住宅，占据得天独厚的位置，可建成360度景观视野的顶级楼王，背面沿街布置一排高层住宅，居中位置为18层，整个小区以高层低密度住宅为主，大部分楼栋南北间距49-70米，最小处40米以上，最大处百米以上，在最大限度营造大尺度花园景观的同时能保证每栋楼均能看到地块两侧三曹湖和七子湖的优美湖景。 南北两侧沿路布置2层沿街配套商业，方便了居民的日常生活，也增加了沿街建筑的立面层次。 第三节 经济技术指标 第二章 销售部署 第一节、2014年度存量解读 第二节、2014年度目标解读 第一节 2014年度存量解读 依照公司的要求，结合目前经济环境与楼市近况，天轩湖畔在2014年将面对严峻的挑战，销售任务的完成也将更加困难，因此，科学合理的销售政策和推广策略尤为重要。 目前剩余商品房住宅情况 第二节 2014年度目标解读 2014年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要提倡低折扣的价格支撑来完成） 1、前提：2014年市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量广告成本投入来进行推广，建议在2014年广告推广销量占35%，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行再很大程度上取决于2014年大的经济环境的发展形势，依据原先对市场的判断，对2014年的营销任务做如下大致安排： 3、按完成可销售住宅总量的104-138平方占有总量的40%作为销售最低控制量，即小高层350套，高层住宅大面积单元150套，总量500套，货值2亿元为销售目标，在此基础上争取突破。 全年销售表图解 第三章 营销阶段划分及推广费用分配 第一节、推广阶段总解 第二节、各阶段工作事项 第一节 推广阶段总解 常规房地产广告投入占销售额的1.5%-2%，在此按邯郸普遍实行的1%比例来计算。 根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下： 第二节 各阶段工作事项 第一阶段：延续、蓄势期 实施时间：1-3月 该阶段正好跨越春节，是传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域的重要作用，建议迅速建立起老客户营销机制。 在产品销售上，除了继续消化原有的客户以外，建议对项目部分实行销控，锁定部分小高层好的房源不予以销售，缩小市场供给量，同时为下阶段二期小高层的上市打下基础。 另：1-3月具体推广计划不做详述。 第二阶段：小高层开盘期 实施时间：4-7月 该阶段重点推出二期小高层，在营销活动上重点考虑结合项目进度的活动营销，同时利用各个节点及事件的事件营销。在宣传上该阶段与上一阶段均是广告投入的密集期，为达到对乡镇客群的有效覆盖，做好各个乡镇的公益性活动宣传。