世联-成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议.ppt

成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议;项目研究工作的阶段划分;项目前期基础调研工作;报告思维导图;项目区位与交通条件项目紧临川陕立交，扼守蓉北出川要塞;项目地块四至及周边情况——项目区域不与城市生活发生直接关系，一路相隔的富森.美家居已形成目的地型商业;项目目标与约束条件;项目核心问题;报告思维导图;成都是中国西南地区核心城市，具有强大的经济辐射力;成都市国民经济稳步增长，GDP总量在整个西南地区列居第二;成都是商贸中心城市，商贸交易活跃，市场体系完善;成都的城市意向和民俗特色丰富的历史文化、闲适的生活方式和文化包容性;成都市居民收入水平在重点城市中位，城市物价偏低， 但有着较高的人均消费支出;成都市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是成都人津津乐道的消费项目;成都市的城市布局与区域认知“南富西贵”,“东穷北匪”;2004-2010成都市未来发展与规划城市向东南发展，形成“一主七卫”的新城市格局;2004-2010成都市未来发展与规划主城区分区域规划;成华区发展规划“以都市工业为基础、房地产业为先导、商贸物流业为支柱、生态旅游业为特色” ;2004-2020成都市主城区商业远期规划“大十字”商业轴，18个三环大区商业中心;报告思维导图;成都市商圈分布成都商圈已至三环沿线，城南城北商业形态迥异;成都目前的商业地产发展阶段——替代型商业;商业市场总体供需状况;成都房地产市场土地供应情况城东土地规模放量,价格高涨,以商住为主;成都市主城区商业市场历年总体供需状况由于近年商业物业供应过快，商业总量已相对过剩;成都市主城区商业市场历年供需对比人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升 ;05年6月后商业地产整体市场仍保持正常销售速度，但在市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈;2004-2005年成都主城区在售商业项目分区域供应情况——城北为主力供应区域;2004-2005年成都主城区在售商业项目分区域供应分析——城北城东价格有显著增长;2004-2005年成都主城区在售商业项目分环线供应情况;2004-2005年成都主城区在售商业项目分环线供应情况分析;成都市在全国各直辖市、副省级城市中商业地产开发总体指标排名;成都市主城区商业项目销售情况;成都市商业项目销售率分类统计：一二环间商业项目和城北专业市场的消化率最显著;成都市商业项目销售率分类统计：投资价值高,总价低的项目易于吸引部分中小投资者的购买;成都民间商业地产投资者统计分析;成都商业市场总体供需状况小结;报告思维导图;北部商业市场为辐射中国西南地区的商贸集散地经营品类为依托便利交通资源的交通驱动型商业;各商圈由一定专业分工的各类专业市场及依附性临街散铺组成;;不具有规模优势的专业市场在竞争中逐渐没落；定位重复，不具有成本优势的专业市场面临较大市场风险；专业市场的成功关键依赖于交通条件、自身规模而非与城市中心的距离优势;北部市场小结;报告思维导图;基于市场结论的项目发展方向——关于生活型商业;基于市场结论的项目发展方向——关于专业市场; 案例借鉴北京十里河建材一条街;十里河建材一条街发展历程和进驻商家;十里河建材一条街的商家经营与竞争关系;十里河建材市场的优势分析;寻求上下游,关联产品,使本项目与富森美形成业态互补——针对竞争对手富森.美家居经营门类分析;寻求上下游,关联产品,使本项目与富森美形成业态互补;本项目与富森.美家居的竞争关系;项目商业整体发展策略;报告思维导图;项目基本商业价值试算前提——商业的三种定价模式;第一模式：市场参照定价市场可比商业经营的租金水平;第一模式：市场参照定价市场可比商业经营的租金水平;项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式;第二模式：住宅价格定价分环线,分区域住宅物业与商业物业比价;项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式;第三模式：投资空间定价相同商圈新进商业租金与成熟商业租金的差距;本项目商业的保守定价——4000元/平米;项目基本商业价值试算;报告思维导图;项目地块本体条件和经济指标;项目地块土地价值分析：从区域发展趋势和地块本体条件来看本项目地块具备较强商业价值;资料来源：城市居住区规划;关于集中商业（家居专业市场）的层数问题本项目商业主体层数以两层为宜;集中商业二层以上转换功能为办公物业的可行性①办公物业与商业实现售价对照;而本项目区位属城市建成区边缘，非商务聚集区，办公物业难以实现价格。;商业总体规划布局;本项目商业的规划设计原则;家居专业市场规划设计建议;关于集中商业的适宜位置决定家居建材类商家选址的KPI;三环快速路、川陕公路沿线满足家居类商家的经营需求，三环设置主入口最便利;家居专业市场平面规划建议;家居专业市场平面规划建议;家居专业市场业态规划与功能布局;考虑经