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房地产估价的模糊评价模型及其应用.pdf
房地产估价的模糊评价模型及其应用
唐红1 范如君2
湖北 武汉430081 广州
(1武汉科技大学城市建设学院 2广东水利电力职业技术学院 广东 510635)
摘要运用模糊数学理论,针对房地产估价的特点,建立了房地产模糊综合评估模型,为房地产估价提供
了一种有效的计算方法,并用实例进行了检验。
关键词 房地产 估价模糊 市场比较法
中图分类号 F224.5 文献标识码A
文12 A Xh 取小运算符。
1现有房地产估价模型的缺陷
X∞ A池 定义2:设系统有优向量、次向量.若
=(i)【K)(1)
由于房地产的独一无二性、不可移动 M M M 投资方案j以隶属度Ui从属于优向量,其
性,房地产市场是不完全市场.估价信息也 X呷mX呻AX咖 向量表达式Ujm(Ul,u2,…u。)称为对象优属
是不对称性.导致了以下几个难以解决的 其中,i=l,2,…,m;h=l,2,…,m硼;j=度,同时备择投资方案j又以tlj的余集从
难题:一是交易实例的选取难。即很难收集 1,2,…,n。 uc2,…,
属于次向量,则u,的余集:Ilj=(UcI
到与目标房地产具有十分类似的交易实 (2)指标隶属度的计算。将矩阵(1)的ucn)称为对象次属度。
例。即使有数量也很少.这对估价结果的合 评价指标的特征值转化为相应的隶属度。 定义3:设系统有优向量、次向量,且
理性产生影响。二是交易实例与目标房地 通常在房地产决策中。指标有“效益型”、 评价指标的权向量为:w=(wJ’W2,…W。)7
产间的相关程度具有相当的模糊性.这使 。成本型”之分。利用极差变换有: 并记Ri=(rmi,%,…岫)7,若
得经验评估不够有说服力。三是对价格有 iXrmin‰ 上
P
n
r 1
影响的因素的类别本身也具有模糊性.使 对于效益型指标:酽i聂j;赢 d(Rj,G)=J∑(wJrji一副),},
J j L x=l J
评估人员在操作上处于左右为难的境地。
hEII 上
上述三个难题的产生根源于房地产交易过 r n 1 p
程中信息的模糊性和对模糊信息的忽略及 m戤j)【r‰ d(Rj,G)=l∑(w.1q—b.I),l,
对于成本型指标:“=i
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