资产的经济性贬值.pptVIP

第二章 资产评估基本方法 第一节 市场法 一、市场法的基本原理 （一）市场法的含义 市场法也称现行市价法、市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 （二）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、 参数等资料均能搜集到。 (3)参照物成交价应是正常交易的结果 不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。此外,还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日,以提高参照物成交价的可参照程度。 (4)参照物与被评估资产之间大体可替代 例如,在房地产评估中要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内、处于同一区域或相邻地区等;在机器设备评估中要求参照物与被评估机器设备功能相似,最好是规格型号相同、出产日期相近等。 一般来说,需要调整的差异主要包括以下5个方面： (1)时间因素 (2)区域因素 (3)功能因素 (4)成新率因素 (5)交易情况调整 (1)时间因素——是指因参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点,参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响 。 时间因素调整的方法可以采取定基物价指数法,也可以采取环比物价指数法。 一般地,当资产价格处于上升时期,时间因素调整系数大于1,反之则小于1。 (2)区域因素 (3)功能因素 ——是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。 评估人员可以通过功能系数法 。 (4)成新率因素 ——是指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。 除了土地资产外,一般有形资产都会存在有形损耗问题,有形损耗率越高,成新率越低,资产价值就越低。 (5)交易情况调整 ——是指由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整 1.直接比较法 2.类比调整法 1.直接比较法 ——是指利用参照物交易价格及参照物某一基本特征,直接与评估对象同一基本特征进行比较,据此判断评估对象价值的一种方法。其计算公式为： 资产评估值=参照物交易价× 　　　　 1.直接比较法 (1)现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日现行市场价格作为评估对象评估值。 (2)市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价为基础,考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭借评估人员经验或有关部门规定,设定一个折扣率来确定评估价值的方法。其计算公式为 　　资产评估值=参照物成交价格×(1-价格折扣率) 此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件差异的情况。 练习：甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设备一套,经调查,目前同样设备的全新现行市价为120 000元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？ 生产能力比例法——此时假设资产价值与其功能呈线性关系。 其计算公式为： 资产评估值=参照物成交价格×　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 练习：被评估资产年生产能力为900吨,参照物资产的年生产能力为1 200吨,评估时点参照资产的市场价格为100万元,由此确定被评估资产价值？ ②规模经济效益指数法——此时假设资产价值与其功能呈指数关系。 资产评估值=参照物成交价格×　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 公式中的x称为规模经济效益指数 练习：被评估资产年生产能力为90吨,参照物资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.6。 由此确定被评估资产价值: 练习：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：(1+4%)4=117% ；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104% ；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下: 第二节 收益法 一、收益法的基本原理 （一）收益法的含义 ——是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一