房地产经营与管理4章.ppt

第四节 利润影响因素与敏感性分析 一、房地产投资项目利润影响因素 土地成本 建造成本 租金或售价 开发期（前期、建造期、租售期）。 资本化率 容积率及有关设计参数。 贷款利率 空置率 二、敏感性分析概念与作用 敏感性分析概念 敏感性分析的作用 ① 对项目经济效益敏感程度进行排队，为项目决策者充分利用有利因素，避免不利因素提供依据； ②分析出项目可能出现的最有利与最不利的经济效益变动，为决策者勾划了项目的风险程度； ③可进行多方案比较，区别敏感性，选择敏感性小的即风险小的方案为项目投资方案。 三、敏感性分析步骤与方法 1. 敏感性分析步骤 （1）选定需要分析的不确定因素，设定这些因素的变化范围 （2）确定敏感性分析评估指标 （3）计算不确定因素不同幅度的变动所导致的经济效益评估指标的变动，建立一一对应的数量关系。 （4）确定敏感因素，对项目的风险情况作判断。 2. 敏感性分析的方法 (1) 单因素敏感性分析 (2) 多因素敏感性分析 (3) 敏感性分析的“三项预测法” (1) 单因素敏感性分析。假设各个因素之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其他因素不变，以考察该变量对经济指标的影响。 (2) 多因素敏感性分析。同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法。 (3) 敏感性分析的“三项预测法” 。敏感性分析的“三项预测法”，是多变量敏感性分析方法的一种。它是对房地产开发项目中所涉及的评估变量，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各评估变量三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响情况。 第五节　房地产项目投资可行性分析及方案选择 一、投资可行性分析与方案的比选 可行性分析 是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中选择最适合投资者目的的一个方案。 方案比选 投资者在进行项目的多方案比选时，首先必须分析各项目方案之间的相互关系，相应选择正确的评价指标，才能以简便的方法作出科学的决策。 房地产投资项目的方案类型 （1）互斥方案。是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。 （2）独立方案。指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 （3）混合方案。指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。 二、互斥方案的比较和选择 1. 项目计算期相同的互斥方案的比较和选择 对项目计算期相同的互斥方案，可以直接用净现值、等额年值指标和差额投资内部收益率进行比选。 2. 项目计算期不同的互斥方案的比较和选择 对项目计算期不同的互斥方案，一般采用等额年值法进行比选。 3. 直接用投资利润率等静态指标进行比选 对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。 项目计算期相同的互斥方案比选 ［例4-7］某房地产公司现有A、B、C三个互斥方案，各方案的初始投资、每年年末的净经营收益见表4-21 。各投资方案的计算期均为10年，10年后无残值。如基准收益率为10%，就选择哪一个方案？ 项目计算期不同的互斥方案比选 ［例4-8］ 某房地产公司有两个互斥方案A、B，各方案的初始投资、年净收益，计算期如表4-22所示。若基准收益率为12%，试进行方案的比选。 三、独立方案的比较和选择 两种情况： 一种情况是投资者可利用的资金足够多，也就是资金没有限制。 另一种情况是投资者可利用的资金是有限制的。 独立方案的比较和选择 指的是在资金约束条件下，如何选择一组方案组合，使得投资的总体效益最大，即组合NPV最大 三、独立方案的比较和选择 独立方案的比选有四种方法： 现值法 净现值率排序法 收益率分配法 互斥组合法 前三种方法是在一定的资金约束下，把能满足基准收益方案，根据各方安的净现值、净现值率和内部收益率的大小来确定各方优先次序并分配资金，直到资金限额被分配完为止。第四种方法是把独立方案组合成相互排斥的方案，利用互斥方案的比较方法选择最优组合。 ［例4-10］ 某房地产公司有三个相互独立的投资方案，各方案投资额与每期期末的净收益见表4-23，各方案的寿命均为8年。假如基准收益率为12%，可利用的资金总额只有300万元时，应怎样选取方案？ 第四章 房地产项目投资决策 第一节　房地产项目投资决策概述 一、房地产项目投资决策概念 1. 房地产投资分析 主要是指房地产投资机会的选择和项目投资方案的决策，是房地产开发和经营过程中的一个重要的阶段。 2. 房地产投资决