物业管理招标投标实务.doc

物业管理招标投标实务 目录 第一章 物业管理招标投标市场现状及相关政策法规 第一节 我国物业管理招标投标市场的兴起 第二节 物业管理招标投标法规的建立与完善 第三节 物业管理招标投标的主要方式 一、注重目标物业管理与服务的总体策划 二、注重物业管理服务费报价及费用测算 三、注重企业综合实力 第四节 物业管理招标投标目前存在的问题 第二章 物业管理招标投标的概念 第一节 物业管理招标 一、概念 二、招标主体 第二节 物业管理投标 一、概念 二、投标主体 第三节 物业管理招标方式 一、公开招标 二、邀请招标 第四节 物业管理招标投标的基本要求与原则 一、基本要求 二、基本原则 第三章 物业管理招标投标的条件和程序 第一节 物业管理招标的条件 一、招标主体的条件 二、招标组织 三、物业项目条件 第二节 物业管理招标的程序 一、成立招标领导小组或者委托招标代理机构 二、编制招标文件 三、发布招标公布或招标邀请 四、备案指导及备案核准 五、资料预审 六、招标文件发售 七、关于标底 八、招标完成时限 第三节 物业管理投标的条件和程序 一、物业管理投标的条件 二、物业管理投标的程序 三、投标策略与技巧 四、现场答辩的技能技巧 第四章 投标文件 第一节 投标文件的内容 一、投标函 二、投标报价表 三、投标人资格证明 四、技术商务响应文件 五、招标文件中要求提供的其他文件 第二节 投标文件的密封和送达 一、投标文件的密封 二、投标文件送达、签收 三、投标文件的效力 第五章 物业管理方案的制订 第一节 编制物业管理方案的基本要求 一、一般程序 二、基本要求 第二节 制订物业管理方案的要求及方法 一、物业管理方案的基本内容 二、制订物业管理方案的要点及内容 第六章 物业管理招投标活动中的开标、评标和中标 （略） 物业管理招投标实务 第一章 物业管理招投标市场现状及相关政策法规 第一节 我国物业管理招投标市场的兴起 我国物业管理招投标起源于深圳经济特区，早在1993年，深圳就开始积极探索物业管理招投标制度。深圳市住宅局首先在内部进行尝试，将新建的大型住宅小区——莲花北村的物业管理权，用招投标方式选聘物业管理企业。1994年，深圳万厦居业公司获得了该小区的物业管理权，在1995年全国优秀示范小区评比中，莲花北村获得了全国物业管理优秀示范小区第一名。1996年，深圳又以旧小区鹿丹村作为试点，进行物业管理招投标，经过激烈竞争，深圳万科物业管理公司中标，取代了原物业管理公司，从而使深圳物业管理招投标又向前迈进了一步，推动了深圳市物业管理市场的迅速发展。 1999年5月，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。建设部原副部长宋春华同志在会议的报告中指出：深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导，业主和企业双向选择，公平竞争的物业管理市场竞争机制。俞正声部长在这次会议上也指出：深圳会议主要解决了物业管理市场问题，其核心问题是推进竞争，规范行为。学习深圳，关键是把市场竞争作为推动物业管理健康发展的途径。建设部领导在会上强调：各地要“在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。” 第二节 物业管理招投标法规的建立与完善 中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年8月30日通过《中华人民共和国招标投标法》国家主席令第21号，于2000年1月1日起施行。该法为物业管理开展招投标活动奠定了法律基础。2003年2月1日起施行的《物业管理条例》第二十四条规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。谢家谨同志在答记者问时，明确答复，此处的“应当”应理解为“必须”。《条例》明确了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 现实中，住宅物业购买的对象是广大的居民群众，住宅物业管理项目的合同签订和广大居民的公共利益密切相关，选聘物业管理企业、签订物业服务合同以及提供何种标准的管理服务、收取服务费标准的高低以及承诺服务的效果容易引发争议，客观上要求有较高的透明度。因此《条例》要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式为业主选聘物业管理企业。 依据国家《招标投标法》和《物业管理条例》的规定和要求，建设部按照《条例》设定的七项基本制度中的“物业管理招投标制度”以建住房[2003]130号文印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》并与《物业管理条例》同步实施。以达到“规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当