物业管理经管第章 房地产投资及其区位选择.ppt

注册物业管理师 物业经营管理 第二章 房地产投资及其区位选择 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度 （二）考试基本要求 掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系 孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。 了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。? ? （三）要点说明 1．房地产投资的目的与内? ? 2．房地产直接投资的内容 3．房地产开发投资的内容 4．房地产投资信托基金运作方式 5．房地产投资的主要特征及利弊 6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别 7．狭义的区位与广义的区位的区别 第二章 房地产投资及其区位选择 第一节 房地产投资 第二节 房地产投资的风险 第三节 房地产投资区位的选择 第一节 房地产投资 一、房地产投资的概念 二、房地产投资的形式 三、房地产投资的特性 四、房地产投资的利弊 一、房地产投资的概念 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 二、房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资。 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 二、房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资。 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。 房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 二、房地产投资的形式 (一)房地产直接投资 1．房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。 (一)房地产直接投资 2．房地产置业投资 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产) 房地产置业投资的目的一般有两个： 自用和出租 二、房地产投资的形式 (二)房地产间接投资 1．房地产企业债券和股票投资 为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。 (二)房地产间接投资 2．投资于房地产投资信托基金Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托基金(REITS)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。 投资REITS有很多优点：第一，收益相对稳定，因为REITS的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITS投资的流动性较好，投资者很容易将持有的REITS股份转换为现金 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。 二、房地产投资的形式 3．购买住房抵押支持证券 2005年12月由中国建设银行发起的“建元2005—1个人住房抵押贷款支持证券”，作为中国首单个人住房抵押贷款证券化产品已正式进入全国银行间债券市场。 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。 二、房地产投资的形式 主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。 三、房地产投资的特性 (一)位置固定性或不可移动性 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。 房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。 三、房地产投资的特性 (二)寿命周期长 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。 经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产