影响决定的《决定》--分析三中会全《决定》、《说明》2013年房地产政策研究.pptxVIP

北京中原 2013.11.20 影响决定的《决定》—— 分析三中全会《决定》，《说明》 北京中原 2013.11.20 前言 十八届三中全会11月12日下午闭幕。当天发布的《中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报》，各界解读不一。我们上一份针对公报的报告提及，公告只是提纲挈领、涉及了几乎所有重点改革领域，但不可能涉及到细节性政策，虽然公告未提及房地产，但其实土地流转，财税制度等都与房地产相关，长短期的政策依然会维持之前力度，楼市依然将在调控与市场之间博弈。 很快三中全会的《决定》《说明》明确提到了多项改革的方向和目标，决定和说明中最关键的十点应该是:1.启动“单独二胎”2.户改瞄准破除城乡壁垒3.探索统考减少科目4.赋予农民更多财产权利5.健全促进就业创业体制机制6.民生必需品加大“人文关怀”7.加快房地产税立法8.渐进式延迟退休9.深化基层医疗卫生机构改革10.A废除劳教制度。对于房地产来说：集体土地入市、小产权房转正、以及房产税扩围等之前市场讨论的内容，都有涉及。 整体我们认为：三中全会对房地产市场短期是利空，中长期是利好的，我们认为此次决议中涉及农村土地流转对房地产市场的影响中性，放开单独二胎对行业长期利好，房产税立法对行业属于利空，综合而言政策影响中性。决议中屡次强调市场的调节作用，可以期待新任政府对房地产市场将采取不同于前任运动式调控的方式，但短期一二线城市调控收紧的预期不变，甚至可能收紧。 目录 ——政策内容综述 十八大综述 ——细节解析 具体影响 ——影响预测 地方调控 目录 ——政策内容综述 十八大综述 三中全会决定中与房地产相关内容 十八届 三中全会 市场化 财税 改革 土地 改革 推进城乡一体化 建立城乡统一建设用地市场 一揽子财税改革工程 城镇化 楼市调控逐步去行政 本届三中全会强调“市场决定性”，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。 决定中方向性的内容——财税 ■财税：事权与支出责任相对应。财税体制改革领域，沿袭了2013年初至今，改革得基本思路和方向，关键词包括：事权与支出责任相对应，公共财政、房地产税等。财政体制仍然将朝着更平衡的财政收支、构建地方税制体系、改善预算和国库管理制度、中央和地方政府债务管理及风险预警机制。《决定》中，较为瞩目的提法包括： 1、事权与支出责任相对应，突出的是事权与支出责任，因此新一轮分税制改革似乎并非重点； 2、强调公共财政，尤其是突出财政专项转移支付制度的改革，这可能意味着进一步明确财政支出责任； 3、提及推进房地产税的立法工作。目前重庆和上海开征的是房产税，避免了土地权属问题，但也带来了房产和土地的分离问题。如果针对房地产税推进立法，这可能意味着房产税试点将扩大，房地产税的开征则仍然需要在立法层面进行深入工作 4、地方债务风险得到关注，意味着地方债务风险的监测和防范体系方面，统筹性和预警性将明显加强。 三中全会公报“使市场在资源配置中起决定性作用”的提法前所未有，显示经济转型将升级，政府在某些方面的职能将发生转变。 决定中方向性的内容——城镇化 ■城镇化：全面放开建制镇和小城市户籍。城镇化是一个意义深远的重大命题，很可能在《决定》之后，在年底经济工作会议期间，进一步就此命题展开政策制定和部署。《决定》中，涉及城镇化的关键是：集体建设用地流转，全面放开户籍，市政债等。 集体建设用地的流转，对基层政府和房地产市场运行具有较大影响。土地出让主体的增加既增强了土地市场的市场化程度，整体上增加了房地产市场的潜在土地供应规模，可能也会带来土地征用补偿，收益分配，小产权房估计如何解决等一系列难题。 在户籍改革领域，全面放开建制镇和小城市的户籍，逐步放开中等城市的户籍，可能会使中国的行政层级和人口分布，随着城镇化而逐步发生深刻变化，即自然村和小乡镇的数目将继续加速减少，大城市的规模化发展将受到限制，但是中小城市的人口和产业集聚效应，中等城市之间的同城化效应将来显著增强。 决定中方向性的内容——单独二胎及增加农民受益 ■社会事业改革：教育均等化+放独二胎。《决定》启动一方是独生子女的夫妇可生两个孩子的政策，适当调整了计划生育制度，对于预期人口红利的调整和延长有利。假设“单独”二胎政策在2014年落地，即夫妻双方一方是独生子女的家庭可生育两个孩子。考虑孕期，估计新生儿数量从2015年开始会显著增长。我们预计2015年从2014年的约1670万跳升至约2000万，同比升幅可能达到20%，且生育高峰可能持续5年。主要假设是，82年计划生育开始执行，再往后10年内出生的二、三、四线城市独生子女，