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实证分析房地产企业及国有商业银行之利益关系摘要：本文通过对房地产企业与国有商业银行有关数据和政策的整理和分析，从利润和风险两个角度，得出了二者之间的利益关系。只有将利益立足于国家和社会，加强诚信意识，双方才能形成银企间真正的长期战略合作关系 关键词：房地产企业 国有商业银行 合作 冲突 目前房地产业已经成为拉动我国经济增长的支柱产业之一。在房地产企业的发展过程中，银行信贷成为了房地产企业的主要资金来源。我国政府和银行给予房地产企业的大量优惠政策为其获得信贷资金提供了极大的便利。但随着房地产业泡沫的显现，政府和银行开始意识到房地产业的潜在风险，并开始控制银行对房地产企业的信贷发放，提高银行对房地产信贷的门槛。银行对房地产信贷前后不同的态度引发了我们对房地产企业与国有商业银行之间利益关系的思考 1 房地产企业与国有商业银行之间的合作关系 近十年是房地产企业蓬勃发展的十年。房地产发展过程中房地产企业巨额的资金需求将房地产企业与国有商业银行间的关系拉的越来越紧密 1.1 房地产企业与国有商业银行之间合作关系存在的基础 银行信贷是房地产企业的主要融资来源。第一，房地产企业融资渠道过于单一，商业银行是房地产企业获得大量运营资金的主要方式。第二，房地产信贷给银行带来了高额利润回报，银行不会放弃房地产金融业务。房地产担保品效应使银行在信贷市场信息不对称的情况下信贷条件得到了改善。房地产企业通过银行信贷获得了资金支持，银行通过向房地产企业放贷获得了可观的收益。利润的统一使房地产企业与国有商业银行之间利益关系也趋于统一，合作之举势在必行 1.2 政策导向促使房地产企业与国有商业银行之间合作关系的形成 2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出了房地产是国民经济的支柱产业，“金融机构要依法提供信贷支持” 。地方政府通过土地收益、房地产税费填充地方财政，积极鼓励银行提供信贷支持的方式利用房地产发展拉动地方经济发展。政府这一隐性的担保效应大大降低了房地产企业开发贷款的风险。个别地方政府还巧立名目为进行城市基础建设而成立政府性公司获取银行资金，可以说这是一种银行信贷对房地产企业的资金支持 1.3 房地产企业与国有商业银行合作关系的简单回归 根据中国房地产市场的特点，提出以下假设： ①房地产市场可以抽象为由三部分主体构成：房地产企业、商业银行、购房者。根据上述假设建立如图1所示模型：Ⅰ代表显性的房地产信贷，Ⅱ代表隐性的房地产信贷。②在中国商业银行中，国有商业银行占绝大多数。该模型忽略不计商业银行中非国有商业银行所占的比例，这并不对本文的分析造成影响。③中国房地产市场需求大于供给，不存在房产滞销情况。国家计划2020年达到小康水平，人均住房面积到达35平方米。按此基本目标测算，到2020年我国房地产住宅平均每年增长速度至少应在7%-10%。④在假设3的前提下，可以使用房价的高低走势反映房地产企业的盈利趋势。由1997年-2008年竣工房屋造价和平均销售价格走势图（图2）中两条黑色的趋势线可以看出，房价增长明显高于房屋造价的增长。这说明房屋建造成本的上升并不是房价持续走高的唯一原因。自1997年至2008年，房屋造价增长50.2%，房价增长比例则为90.2%,这之间40%的增长差距成为房地产企业获得巨额利润的保证。房价的持续走高在一定意义上就反映着房地产企业利润的上升 以上四条假设作为前提，建立银行信贷规模X对房价指数Y的一元线性回归模型，回归分析方程为： 通过1997-2006年房屋销售价格指数（Y）与信贷规模（X）的回归分析，得到回归模型： Y=900.0001175409587*X （2.565272） （0.0000175） t=(35.31173) (6.723941) R2=0.849656 F=45.21139 n=10 通过模型检验，表明信贷规模对房价确实有显著性影响。在每平方米住房建造成本维持在2000-3000元的前提下，房价越高则房地产企业的收益越大。而国有银行的收入来源主要就是存贷差，信贷规模的大小在一定程度上就反映着银行利润的多少。所以说房地产企业与国有商业银行确实是合作的关系。在大量的房地产开发贷款和个人住房信贷的强有力支持下，房地产价格迅速上升，巨额利润大大的充实了房地产企业的腰包，而银行通过发行上述两项贷款，也得到了房地产市场红火而带来的收益 2 房地产企业与国有商业银行之间的冲突关系 随着房地产泡沫的显现，房地产市场形势不容乐观。房地产企业运营风险的加大使得房地产企业与国有商业银行之间的矛盾逐渐显现 2.1 房地产企业与国有商业银行之间冲突关系存在的基础 第一，银行房地产信贷风险加大。在房地产泡