计算机辅助批量评估：国际经验与我国的应用前景.pdfVIP

计算机辅助批量评估 ● ● 国际经验与我国的应用前景 ◆ 刘洪玉 它的应用领域也越来越广 法实际上是无法做到的，因为它 泛：首先是税务领域，针对大多数 需要实时地了解证券背后的资产 物业的批量评估和针对个别物业 价值，而且量也非常大。再次是中 的人工评估相结合，是绝大多数 介服务领域，有很多评估企业把 征收物业税国家和地区税务部门 这种方法作为估价师的辅助工 进行税基评定时的通行做法，美 具；对于经纪服务企业，它可以提 国、澳大利亚、香港也都有应用。 供待售物业的市场价值，供买卖 它在确保征税过程的公平、公正 双方和经纪人进行交易活动时参 和透明，降低征税成本，预防腐败 考；咨询企业可以将其与房地产 等方面具有重要意义。税务领域 价格指数编制、房地产市场分析 目前是计算机辅助批量评估方法 等业务相结合。 最重要的应用方向。其次是投资 相关的行业性规范和标准有， 领域，随着房地产金融投资行业 国际财产征税评估人员联合会 的发展，资产证券化水平的提高， (IAAO)的Standard OF1 Mass Ap- 计算机辅助批量评估在投资领域 praisal of Real Property(2002) 计 算 机辅 助 批 量 评 估 的应用也开始增加。在银行常规 和Standard OF1 Automated Vaiua- f Computer Aided Mass Appraisa1． 业务中，计算机辅助批量评估可 tion Models(2003)，均以规范和标 简称cAMA)，实际是利用计算机 以估计抵押物业价值并监测其变 准的方式公布出来，另外美国评 程序，以事先搜集的反映物业特 化，作为贷款审核、风险管理的主 估基金会、国际评估准则委员会 征、市场状况等信息的数据为基 要依据；另外一个就是针对不良 也都对这种方法规定有相应的规 础，按照一定计算规则和统计方 贷款抵押物的价值进行批量评 范或者标准。 法，实现对大量物业单元在指定 估；在资产证券化过程中，不管是 计算机辅助批量评估方法的 时点上市场价值的准确、快速和 住房抵押贷款支持证券，还是房 实现流程。见图l。 批量评估。这种方法在2 0世纪60 地产投资信托，实际上都有监测 进行计算机批量评估，首先 年代末就已经出现，到现在应该 物业价值、进行风险管理的需求， 要有一个历史交易案例数据库， 说有4 0年左右的历史。 而这种监测用人工估价的传统方 同时这个数据库和地理信息系统， 清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长刘洪玉在国际估价论坛上的演讲 20 知 的支持，这种方法是其中的重要 条件之一。第二，它的可行性也变