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第五章　租赁合同 第一节　租赁合同概述 第二节　租赁合同的效力 第三节　租赁权的物权化 第一节　租赁合同概述 一、租赁合同的概念与特征 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（第212条） 1．是转移物的使用权和收益权的合同。 2．租赁对象主要是物，租赁物须是有体物、非消耗物、特定物 。 3．是双务、有偿、诺成合同，原则上是不要式合同 (第215条)。 4．属于继续性合同。 5．兼具债权与物权特征。 第一节　租赁合同概述 二、租赁合同的种类 （一）使用租赁与用益租赁 （二）一般租赁与特殊租赁 （三）定期租赁与不定期租赁 1、租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。（最长租期） 2、租期的约定更新（即续订，第214条）和法定更新（第236条）。 第一节　租赁合同概述 三、不定期租赁合同的表现与特殊效力 （一）表现： 　　1．租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的；（第215条） 　　2．当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依合同法第61条仍不能确定的；（第232条） 　　3．租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的；（第236条） 　　4．当事人明确约定为不定期租赁。 （二）效力：对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人（第232条）。 第二节　租赁合同的效力 一、出租人的主要义务与责任 1、交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务 。（第216条） 2、对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任。（第233条；228条） 3、维修租赁物的义务。（第220、221条） 4、承担租赁物上的合法负担。 5、租赁合同终止时，出租人应及时接受承租人返还的租赁物，并及时退还押金和其他担保物。 第二节　租赁合同的效力 二、承租人的主要义务与责任 1、支付租金的义务。（第226、227条） 2、不得随意转租的义务。（224条） 3、按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物的义务 。（第217、218、219条） 4、妥善保管租赁物的义务 。(第222条) 5、返还租赁物的义务。（第235条） 第二节　租赁合同的效力 三、转租 1．转租不同于租赁权的转让。 2．合法转租（经出租人同意） 3．违法转租（未经出租人同意） 《2009年关于城镇房屋的司法解释》第16条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。” 第二节　租赁合同的效力 《合同法》第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 司法解释第15条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。” 司法解释第17条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。” 司法解释第18条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。” 第二节　租赁合同的效力 四、对装饰装修、扩建的处理 《合同法》第223条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物的。承答人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” 《关于民法通则的司法解释》第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。” 《2009年关于城镇房屋租赁合同的司法解释》第9－14条。 第二节　租赁合同的效力 五、租赁物的风险负担 租赁期间，租赁物因不可归责于双方当事人的事由全部或部分毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或全部毁损灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（参考第231条） 1．租赁物的风险，应由出租人承担。 2．承租人可不付或少付租金，或解除合同。 3．承租人的财产损失，自己承担。 第三节　租赁权的物权化 一、租赁物所有权的变动不破租赁 第229条