上海购物中心行业现状及发展趋势 - 上海购物中心协会.DOC

2006年上海购物中心发展报告 随着城市建设和商业的发展，以及居民消费需求新的变化和提高，购物中心作为目前零售业的最新业态形式，取得了较快发展。尤其是这几年来，上海购物中心的发展，无论在数量上或是规模上都处于全国领先的地位，购物中心正成为上海打造现代商业、国际时尚文化之都的重要窗口。 一、2006年上海购物中心发展状况 上海购物中心的发展正从起步走向成熟、走向理性，2006年在健康有序的发展中又向前迈进了一大步。年内又有11家购物中心相继开业。购物中心的区域分布、开发形式、市场定位等方面也从单一转向多元化，随着整个购物中心业态的逐渐成熟和产业化发展逐渐进入轨道，其在业态、品牌、客流等方面集聚效应和对相关产业的辐射效应正逐渐显现出来，起到了作为最新商业业态的领头羊作用。 据最新资料统计，截至2006年末，上海已开业购物中心47家，比上年增加30％，建筑面积579万平方米，比上年增加44％。单体平均建筑面积12.3万平方米，其中10万平方米以上的购物中心有23家；在建的购物中心32家，建筑面积399.41万平方米，单体平均建筑面积12.5万平方米，建筑面积在10万平方米有18家。（见图1） 图1：各区已开业、在建购物中心分布情况 户数： 面积： 无论从新建购物中心数量上来看，还是从建设规模上来看，自2002年以来，有逐年上升趋势（见图2） 图2：已开业购物中心按各年份分布情况 从购物中心区域分布情况看，呈两头大中间小，即内环线以内和外环线以外居多，内环线以外至外环线以内偏少。应该说，内环线以内发展较快有其历史原因：一方面中心城区不少购物中心前几年是由原百货大楼改建而来，如新世界城、豫园商城、梅龙镇广场等。另一方面由于有些边缘区本来购物中心就少，甚至是空白，这两年发展加快，如普陀区、闸北区和虹口区等。外环线以外发展较快的原因，主要是郊区人口迁徙、城镇建设发展，推动了购物中心发展相应加快，而且大有后来居上之势，如宝山区、松江区、青浦区、南汇区等。（见图3） 图3：已开业及在建购物中心区域分布情况 户数：（个） 面积：（万平方米） 从购物中心的类型来看，根据上海的实际情况，依据其地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能等，可分为都市型购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心（见图4） 图4：已开业购物中心按类型划分所占（户数、面积）比例图 户数：　　　　　　　　　　　　　　　　　　面积： 　　　　　　 二、特点 1、市场定位逐步清晰，经营效益稳步上升 为满足消费者不断变化的消费需求和适应日趋激烈的竞争环境，本市购物中心积极增加现有商品类别和业种；扩大商品范围，商品经营日趋多样化；合并不同零售业态，进行行业合作。市场定位上，更多考虑居民休闲娱乐需求，逐渐从商品流通以购物为主功能向休闲娱乐消费功能转移。同时，引进各种服务项目，加强购物与文化的结合。通过业态的优化组合，针对目标市场，逐步形成各自的市场定位和经营特色。如曾被认为地产经营成功的正大广场，经过几年的探索实现经营转型2005年开始进行商业的重新定位与规划，变身为华东地区最具规模的现代家庭娱乐及购物中心，人气随之迅速提升。 营业收入除商业营业面积外，其他功能面积增幅也较大。目前商务楼面积102.87万平方米，住宿业面积30余万平方米，露天休闲广场6余万平方米，为适应私家车日益增多泊车需要，今年新增停车位1倍多，目前有车位2.1万个。 2、功能扩大，购物中心逐步成为城市化中心。 近年来，购物中心业态业种的组合逐步趋于合理，表现在零售业比重下降，休闲、文化、餐饮、娱乐等迅速提升。凸显了购物中心的功能和效应。随着商业中心的泛化和郊区城市化建设的加快，以购物中心等大型商业设施和新型业态以独特的业态、品牌、客流聚集效应，正逐渐成为一个商圈乃至一个地区的中心，而其所倡导的“一站式”消费概念对于提升整个地区商业配套及功能，促进城市化进程起到了举足轻重的作用。如新世界原是典型的百货商店，经过改造转型为购物中心，13000平方米的ＳＥＧＡ游艺广场是中国第一家大型室内游艺场，堪称上海最大的室内嘉年华；全球第6家、大陆地区第一家9000平方米的杜莎夫人蜡像馆；6500平方米的喜满客量贩式KTV是著名娱乐品牌；7000平方米的上影华威影城是上海目前最精致豪华的影院之一；400平方米的真冰溜冰场是上海第一家室内真冰溜冰场，至此，新世界城单体百货商厦的非百货商品营业面积已经超过了40％。调整后新世界城各项消费功能的面积比例为：购物占35%、宾馆占28%、文化娱乐占15%、餐饮占8.5%、商务辅助设施占13.5%。“龙之梦加快业态调整步伐，百货业比例缩小，餐饮、娱乐、服务业比例大幅增加，其中餐饮从原先的9%调整至25% 3、资源整合，购物中心与品牌商缔结战略联盟。 虽