案例11： 香港领汇房地产投资信托基金.DOC

案例11 香港领汇房地产投资信托基金（REITs） 一、香港领汇REITs上市背景 香港地少人多，人口密度大，却是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。香港是一个自由竞争的社会，政府基本上不会干预房地产市场，采取积极不干预政策，但是为解决居民尤其是中低收人阶层的住房问题，政府作了一系列努力与探索。从1954年香港政府建造了首批8栋6层高的公屋开始，经过二十多年的建设，到2007年香港600万人口中约46.7%都居住在公营房屋里。 房委会是香港地区负责住房政策的制定和实施的唯一合法主体，拥有独立的财政支配权，负责制定及推行香港的公营房屋计划，同时还负责管理公共屋村、中转房屋、临时收容中心、分层工厂大厦，及附属商业设施和非住宅设施，如商场、街市铺位及停车场。房委会通过制定一系列的公营房屋计划，直接或间接为中低收入群体提供住房，以满足其居住基本需求。因此，香港公营房屋金融体系是围绕房委会的建设与运营而形成的住房金融体系。充足稳定的资金是公营房屋成功发展的必要条件。香港公营房屋建设的资金来源途径主要有三种：一是政府资助；二是售租公营房屋及其附属商业楼宇；三是成立领汇REITs。 房委会的经常性收入来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入、出售居屋收入。在租金政策上，房委会以租户的负担能力作为制定公屋租金的主要考虑因素，其他考虑因素包括屋宇价值、通胀、差饷，以及维修及管理费用。由于房委会长期奉行低租金的政策，公屋一直以亏损运行，需要巨额补贴。以2001-2002年度为例，房委会公屋租金收入为89.1亿港元，但出租公屋运作亏损达24.46亿港元，平均每个出租公屋单位每月亏损为237港元。 为在短期内解决公屋运作亏损的问题，从长远方面推行各项节省成本措施、改善财务状况，房委会决定分拆出售旗下大部分商场及停车场，成立领汇REITs，并计划将该基金于香港联交所上市。实质是以其部分有商业用途的、可采用市场经济规律运作的、非福利性的资产，将其租金收入基金化与单位化，吸收社会资金，以集中资源，履行其公共房屋的主要职责。 二、香港领汇REITs上市概况 2005年11月25日，领汇REITs在香港成功上市，总市值为25亿美元。作为世界规模最大的单一地产基金，其资产包括房委会旗下拥有180项物业组合，包括149项综合零售及停车场设施、两项独立零售设施及29项独立停车场设施，并聘有专业的管理团队负责经营。 此次领汇公开发售集资237.06亿港元，有50多万人申购，预期回报率达5.5%-6.3%，上市当日就上涨14.56%。房委会通过分拆出售180项零售和停车场设施所得的总收益为约320 亿元，分拆出售有关产业后，不再拥有领汇基金或管理该基金的公司任何股本权益，并由领汇房地产投资信托基金运作。领汇房地产投资信托基金运行机制见图1。 图1 领汇基金运营机制简图 三、香港领汇REITs管理架构 A．受托人：汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司─根据受托人条例第77条注册成为信托公司，具备资格作为根据证券及期货条例及房地产投资信托基金守则所规管之认可集体投资计划受托人。受托人须全面负责保管领汇房地产信托基金之资产，并按其负有的受托职责，维护基金单位持有人的最佳利益。 B．管理人：领汇管理有限公司作为领汇房地产投资信托基金的管理人，主要管理运营其收购的商业、零售及停车场设施，以出租物业的方式为投资者创造效益。其董事会由14名董事组成，其中8名为独立非执行董事（当中包括主席），2位执行董事及4位非执行董事。董事会的主要职能是监管领汇管理的管理情况及业务操守，并负责领汇管理的整体管治。董事会的职能与领汇管理的行政管理职能分立。 C．策略伙伴：嘉德置地有限公司于公开发售时已投资1.2亿美元于领汇房地产投资信托基金，并获管理人委聘，提供房地产投资信托基金管理方面的持续顾问服务，包括就与基金及投资组合管理有关的提供建议。 图2 领汇管理架构图 四、香港领汇REITs运作成效 专业化管理与市场化运作的共同作用下，物业运营效果良好。截至2007年9月30日，物业组合提供内部楼面面积约1015000平方米的零售地方及约80000个泊车位。分布于香港、九龙及新界之内部楼面面积，分别占总额约8%、33%及59%。零售设施的租用率为90.5%，停车场设施的使用率，以已售出月票占月租泊车位总数的百分比计算为71.6%，出租净收益达24亿港元。 领汇基金作为政府推行资产改革的重要计划，有利于吸收民间资本，提高营运效率，为房地产及物业投资提供一个回报相对稳定的投资渠道，同时分拆出售设施所得的收益，有助房委会应付中短期内为有需要市民兴建公共房屋的经费需求。政府将资产推向市场，由市场来检验它的效用及评估价值，从而提高政府管理公用资产的透明度与效率，是融资方式的创新与突破。 案例思考题：