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Risk Simulator软件案例研究：理解风险和时机最优化（基于实物期权模型）本文由中国科学软件网发布，有任何疑问，请联系我们。本案例由以下两人提供：Robert Fourt（联系方式：Gerald Eve, 7 Vere Street, LondonW1G OJB, UK, +44(0)2074933338, rfourt@），Bill Rodney（联系方式：CassBusiness School, 106 Bunhill Row, London, EC1Y8TZ, UK, +44(0)2070408600, whr@）。Robert在英国Gerald Eve，是一家房地产咨询公司的策划与开发部的成员。他擅长于开发咨询，可以针对策略、金融和项目管理提出一系列建议。Gerald Eve仅仅在伦敦中心区域就有300名雇员，它的员工网络遍布整个英国。该公司为房地产部门提供专业的意见。Bill在卡斯商学院是一个地产金融方面的高级讲师，他承担许多科研任务，并且向许多机构提供关于地产风险分析、融资策略以及PPP/PFI风险定价的意见。卡斯商学院隶属于城市大学，是欧洲主要的金融研究、投资管理以及风险评估的中心，它位于伦敦的金融中心，有大量优秀的金融界人士参与其教学与研究。房地产投资和开发的关键是对风险的评估以及对风险的管理。鉴于此，这几年新的融资策略层出不穷，包括模拟分析和VaR，它们用于评估不同的交易。英国的投资财富论坛建立了一整套房地产界的风险评估标准。该标准对风险结构以及投资管理给出了独具慧眼的描述。然而，这些方法很大程度上都依赖于传统的评估风险和收益的方法。理解风险和收益的一种方法是运用实物期权模型（ROA）。在房地产界运用ROA，很大程度上只限于学术领域。然而，其用复杂的数值计算和分析方法给现实世界提供了强大的理论基础。这种理论与实际的脱节是令人震惊的，因为房地产在其本质上就是一个多种期权的复合体并且处于不确定环境下。特别地，在房地产开发的过程中蕴涵着灵活性，即推迟、开始或放弃项目，这种灵活性其实就是蕴涵价值的期权。本例着眼于地处Croydon（离伦敦只有20分钟车程）的一大片土地，此处强调的是分别运用NPV法和ROA法带来的风险结构和平均收益的差别。本例也同样阐明将市区的空地闲置是否合理，这是一个在很多讨论会上曾经引起争议的话题（参见本例后的注解）。本例运用ROA法为市政厅（开发商与市政厅密切协作）给出了建议。我们是站在开发商的角度去理解最佳时机的选择以及相关的风险结构（为了保守机密以及出于简化步骤的考虑，相关的价格和比较复杂的问题都被改编了）。开发土地的灵活性本质上就是一种实物期权，它经常以美式看涨期权的形式出现。看涨期权使得我们能以公开市场价格（Open Market Value，OMV）将土地出售给市政厅，也可以按照合约价格（Compulsory Purchase Order，CPO）出售。因此，有三种策略性选择：推迟、出售（即放弃）或开发。这种不确定性蕴涵价值，不能够由传统的NPV法计算。实物期权模型由以下五个步骤构成：1．了解问题。2．对问题的整体框架做出判定性评价。3．输入内部和外部的不确定性。4．用实物期权模型进行定量分析。5．对结果进行解释并做出决策。定量分析可以运用以下方法：二叉树模型、状态定价法以及二元二叉树模型。推理的方法将在以后得到解释。在进行判定性分析（步骤2）和ROA（步骤4）时，都要用到Monte Carlo模拟，这可以更进一步阐明实物期权模型和NPV法在风险结构方面的差异。二（多）叉树模型使得我们可以在节点做出决策。这个特征使得投资者有能力做出最优的时机选择，即可以推迟、开发或放弃。本案例的基本数据如下：未开发的土地占地2.43公顷（6英亩），与一个大型公共交通枢纽相邻。综合性的多用途方案如下：超市（7?756平方米）；零售店铺（6?532平方米）；餐馆及酒吧（7?724平方米）；健身俱乐部及游泳池（4?494平方米）；夜总会（3?718平方米）；赌场（2?404平方米）；写字楼（12?620平方米）；停车场（500个车位）。一支基金通过股权收购，以￡8m获得了部分土地的所有权，通过与相关土地所有者的交涉，整块土地的收购价值将达到￡12.75m。持有土地所需花费的期权费是￡150?000pa，停车场的收入是￡50?000pa。因此净收入是￡100?000pa（5年总共是￡500k，即开发土地的沉淀成本）。市政厅希望土地能够得到综合开发，并且计划已经得到了批准。市政厅有个长远目标，即在Croydon的中心建造一个体育场和音乐厅。市政厅对开发商做出承诺，同意在计划批准之日起5年之内以市场价格（OMV）回购土地（如果开发商要出售土地并且放弃执行计划的话）。因此，如果土地没有得到综合开发，则市政厅