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房地产市场调控对商业银行的影响分析 李莉 付兵涛 为促进房地产市场健康发展，年初以来，我国政府出台了一 系列新的房地产市场调控政策。商业银行既是房地产市场的重要 参与者，又是政府对房地产市场进行调控的重要媒介，房地产市 场调控对商业银行可以说是挑战与机遇并存。 一、今年以来的房地产市场调控政策回顾 2010 年 1 月 10 日，国务院发布了《关于促进房地产市场平 稳健康发展的通知》，明确规定增加保障性住房和普通商品住房 的有效供给，执行差别化信贷政策，对已利用贷款购买住房、又 申请第二套及以上住房贷款的首付比例不得低于 40%。4 月 17 日 又发布了更为严厉的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》，加大抑制不合理购房需求的力度，规定首套自住房建筑面 积 90 平米以上的贷款首付比例不得低于 30%，二套房的贷款首 付比例提高到 50%，且贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。要求 商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款，对不 能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购房贷款。 9 月 26 日，有关部委出台了对房地产的“二次调控”政策， 在强调对此前政策贯彻执行的基础上，明确要求住房贷款首付比 例一律不得低于 30%，各商业银行一律暂停发放第三套及以上住 1 房的购房贷款。此后，陆续有 16 个城市出台了“限购政策”。10 月 20 日央行调高存贷款利率，五年以上住房贷款利率上调了 0.2 个百分点。11 月 4 日住建部和外管局又出台了境外机构和个人 的“限购政策”。今年一系列房地产调控政策的实施已经初步遏 制了房价过快上涨，10 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格、 新建住宅销售价格和二手住宅销售价格的同比和环比涨幅相比 9 月份均有所缩小，房地产调控政策已经初现成效。 与以往相比，本论房地产调控政策有四个明显的特点：一是 主要是针对房价上涨过快的地区。对房价上涨过快的地方，允许 商业银行停贷，甚至规定限购，可以说，新政对房价热点地区调 控的严厉程度是历史上没有过的；二是主要是遏制投资投机性购 房行为，信贷、税收等限制措施均指向二套及以上购房行为；三 是加大了供给力度。在抑制不合理住房需求的同时，本次调控十 分注重加大土地供给，增加保障性住房和小户型普通住房建设； 四是加强了对地方政府的问责，各省级人民政府要签订住房保障 工作目标责任书，建设和监察部门加大了对地方政府稳定房价的 工作进行监督检查力度。 二、房地产市场调控对商业银行的挑战 我国企业的融资绝大多数以间接融资为主，中国房地产业的 资金来源主要依靠银行贷款，商业银行发展与房地产业息息相 关，房地产市场调控必然也会对商业银行经营带来很大挑战。 （一）商业银行房地产贷款不良率面临上升压力 2 房地产市场调控从房地产业对公贷款和个人住房按揭贷款 两方面为商业银行带来不良贷款反弹压力。 后金融危机时代，伴随我国房地产市场的繁荣和开发投资增 速加快，房地产业贷款余额不断增加，从 2009 年 6 月末的 2.4 万亿增加到 2010 年 9 月末的 3.1 万亿。2010 年半年报显示，四 大上市银行房地产业对公贷款余额占公司贷款余额的比例均在 10%以上，2010 年 6 月底各银行房地产开发贷款余额的占比均高 于 2009 年末的水平。房地产调控政策实施后，虽然目前整体房 价并没有明显松动，但是一线城市的新建房屋成交量有所下降， 房市观望气氛浓厚，由于房地产销售收入是开发商还款的主要来 源，成交量持续下降将延缓房地产开发商资金的回笼，加之目前 银行对房地产的贷款条件也明显收紧，今后不排除部分开发商资 金链断裂的情况，商业银行开发贷款的资产质量面临恶化风险。 房价调整幅度还会影响个人住房按揭贷款的违约率。如果房 价大幅下跌导致抵押房产现值低于购房贷款余额，购房者可能出 现断供违约现象，住房消费贷款的不良率也面临上升压力。截至 2009 年末，全国金融机构个人住房按揭贷款余额约 4.8 万亿元， 占全部贷款余额的 11.9%