中国房地产市场发展趋.ppt

中国房地产市场发展趋势 ——兼谈对社会资金进入房地产市场的几点建议 房地产危机引发的金融危机、经济危机已成为现代经济的主要规律，70年代以来，曾出现四次由房地产引发的金融危机： 1.70年代英国德比银行事件 由银行按揭贷款引发银行存款危机 2.92、93年日本金融危机 --按揭系数高是其金融危机爆发的主要因素 --房地产是一个地方性市场，不同地区房产价格无可比性 --“以房地产泡沫破灭为导火索，进而发展为金融危机、经济危机”在日本金融危机中得到充分体现 3. 97年亚洲金融危机 -- 房地产贷款不能如期归还而产生的银行呆帐、坏帐是引发金融风波的重要因素 -- 银行投资方向的偏离和投资结构的不合理直接助长了房地产业的盲目发展 -- 房地产业和金融机构之间的信息不对称和盈亏不对称使金融风险加大 -- 外国资本对房地产的投机行为加剧了经济中的泡沫成分 4. 2007年次贷危机 --风险根源：2001年后美国宽松的房贷政策，次级房屋抵押贷款规模扩大。 --风险膨胀：与次级抵押贷款相关的金融衍生品。 --风险爆发：利率持续上升与房产贬值的双重作用。 （二）房地产业始终是国民经济的支柱产业 从欧美、日本等发达国家，香港、新加坡、韩国、台湾等新兴发达国家和地区来看，这些国家/地区的房地产开发已经非常成熟，但房地产业始终是其国民经济的支柱产业。尤其是美国，房地产业不仅是支柱产业，而且是其地方财政收入的重要来源。 不能以房地产开发量的大小，作为房地产业是否成为支柱产业的依据。随着房地产开发总量的增加，房地产财富效应日益显现，房地产业也细分为房地产租赁、房地产评估、房地产策划、房地产信托等多种行业。这些细分行业的出现，造就了崭新的房地产业，使得房地产业继续对国民经济发展发挥重大作用。因此，不能因为房地产开发量的减少，而动摇房地产业是国民经济支柱产业的地位。 二、我国房地产开发仍然有一个较大的发展空间 从国际经验看，房地产周期分为长周期与短周期 比较各国房地产短周期，可以看到美国房地产短周期较长，达18年，日本、香港房地产短周期10年左右，而中国房地产短周期很短，仅为3-5年。 短周期短的房地产市场意味着市场投机性更强、风险更大！ 1. 1980年以来美国的房地产经济周期 周期次序 波峰 波谷 波峰 长度 1 1870 1876 1887 18 2 1887 1896 1905 19 3 1905 1916 1926 22 4 1926 1933 1941 15 5 1941 1953 1955 16 6 1955 1964 1972 18 7 1972 1982 1987 16 8 1987 1991 2005 18 资料来源：邱强、叶德磊，《美日房地产周期特征的比较》，载《国外理论动态》 2007年第12期 2. 战后日本的房地产经济周期 周期次序 波峰 波谷 波峰 长度 1 1955 1961 1966 12 2 1966 1970 1975 10 3 1975 1981 1985 11 4 1985 1988 1993 9 5 1993 1996 1997 5 6 1997 1999 2005 8 资料来源：邱强、叶德磊，《美日房地产周期特征的比较》，载《国外理论动态》 2007年第12期 3. 中国香港房地产经济周期 周期 时间跨度 长度 1 1946—1952 7 2 1953—1959 7 3 1960—1969 10 4 1970—1976 7 5 1977—1985 9 6 1986--2003 18 资料来源：谭浩，《香港房地产的周期波动及其原因分析》，载《湖北经济学院学 报》2005年第5期 4. 中国房地产经济周期 周期次序 波峰 波谷 波峰 长度 1 1979 1981 1982 3 2 1982 1983 1985 3 3 1985 1986 1988 3 4 1988 1990 1993 5 5 1993 1996 1998 5 6 1998 2000 2001 4 7 2001 2002 2003 2 8 2003 2004 2005 2 9 2005 2006 2007 2 资料来源：孙雅静、张庆君，《我国房地产周期波动与经济周期的实证分析（1979-2008）》，载《生产力研究》2009年第15期 从房地产长周期来看： 土地相对垄断的国家房地产长周期大概为30-50年。 如：日本、台湾、香港等国家地区都经历了一个完整的长周期，这些国家地区的房地产市场大部分从50