在中国搞一家停车场REITs.PDFVIP

关于商业模式的杂志 在中国搞一家“停车场REITs” 美国最大两家“停车场公司”的竞争故事 这个行业最大的风险是，如果你不能成为第一、第 二，便无法在竞标新的物业中获得成本与砍价优势。所 以，当1998年 “威廉·桑德斯地产基金”试图进入这一领 域时，并没有与行业老大 “中心停车系统公司”进行直接 竞争，而是组建一个商业REITs基金，在成立伊始的1998 年，便砸下8亿美元，迅速收购黄金地段的停车场物业。 近期，笔者在与在美国米高梅的朋友聊天，他提及 目前，该公司已在美国主要城市，管理了超过2500 曾就职于一家基金，专门投资停车场，后来成为上市的 个大型停车场物业，共计约120万个车位。 REITs 。出乎其意料之外的是，这个停车场REITs ，竟成 在离不开车的美国，写字楼、机场、商场、公寓、 为基金收益最好的资产组合。稳定的租约，为其带来源 医院等人们经常出入的场所， “中心停车系统公司”所 源不断的现金收益，于是奉为金牛业务。 管理的停车场为其带来可预期的、稳定的现金流，而其 美国的很多商业或写字楼REITs ，都有相当的 “停车 管理成本却出奇的低。 场资产组合”。也有专门进行停车场管理和投资的管理 去过美国的人都知道，美国大多数停车场都是自动 公司，其中最大的则是 “中央停车系统公司”和 “城市 付费系统，极少管理人员。 “中央停车系统公司”中的 发展资产公司”。 系统，无非就是相似的设备投入。 Central Parking System ）是 “中央停车系统公司” （ 管理成本低、现金流稳定的经营模式，使 “中心停 全美最大的停车场管理公司，成立于1968年，它管理的 车系统公司”备受投资人、尤其是REITs投资人追逐。 停车场位于机场、酒店、商场、写字楼、体育场等。由 但这个行业的最大风险是，如果你不是第一、第 于拥有完善的视觉、签约及付费系统，使其成为很多物 二，便无法在竞标新的物业中获得成本与砍价优势。 1 业首选的停车场管理者。 所以，当1998年，位于芝加哥的威廉·桑德斯地产基 客户可以在网上付每月停车费 “中央停车系统公司”允许客户在网上，通过在线支付系统，缴付每 月停车费。月租泊车客户还可以浏览过去的付款情况。 关于商业模式的杂志 成本低、现金流好 美国大多数停车场都用自动付费系统，管理人员极少，成本很低。所以，美国很多商业或写字楼REITs，都 有相当的停车场资产的组合。左图为一位美国老爸的自拍照，他说，要带儿子去冲浪；右图为美国芝加哥，玉米芯停车场。 收购整合大城市停车场，做成一个资产包 别人在想做常规REITs时，若参考美国 “停车场REITs ” 商业模式，将国内主要城市的停车场进行资产化，做成 一个有着稳定收益的 “资产包”，将是很好的机会。 金 （William Sanders ）试图进入这一领域时，并没有与 的附属品。像写字楼、商场等物业，本身的经营收益来 已经具备相当规模的 “中心停车系统公司”进行直接竞 自于商家的经营租约。 争，而是组建一个商业REITs基金。 单一建筑体的停车场收益，相比主营收益或许微不 这个叫 “城市发展资产REITs基金公司” （Urb an 足道。但正如上述两家公司，如果将相当数量的停车场 Growth Property ），在成立伊始的1998年