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世联—区域发展顾问业务经验分享 区域开发项目必须关注的问题 Issue 世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题 世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题 世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容 世联对区域开发项目的理解及观点 Opinion 从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色 商业角色 政府/土地运营商 房地产开发商 房地产代理商/中介机构 运营管理/物业管理 政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点 政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容 区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图 区域发展项目遵循着共通的开发步骤 世联区域开发顾问项目成功案例简介 Case 世联成功案例 合肥政务新区规划市场研究 招商局漳州项目发展战略及定位研究 深圳宝安尖岗新区发展 研究 规模：2.3平方公里 客户目的： 区域发展定位 区域功能分区 取得的成效： 区域规划已经完成 土地增值 土地高价出让 西安经济技术开发区发展研究 北京温榆河绿色生态走廊项目 廊坊开发区项目规划发展研究 佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究 北京顺义新城项目 经典案例：北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究 北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究 对区域的研究世联界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一个基本的价值模型”，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距 制造业是顺义区经济增长的主要来源，而汽车制造业和电子信息制造业又是绝对的支柱产业 然而, 现状的电子信息和汽车制造基本为组装加工，处于产业链的最低端,产品附加值低 以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点 第三产业在产业结构中所占比重小，发展速度慢，且以社会服务业为主,内部结构处于较低层次 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距 建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距 空港片区吸引了部分高素质外来人口，但从整体上看，顺义的外来人口以加工制造业工人为主，人口素质不高 空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少； 高素质的外来人群多数不在区域内就业 顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低 ，受过高等教育的人只占3% 对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距 顺义的消费虽然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重较大，休闲娱乐场所较少 2003年顺义区社会消费品零售额50.4亿元，在北京郊区各区县中仅次于房山区 衣食住等基本生活品支出比重较大，娱乐休闲等高档消费购买比重很小 区内娱乐消费地——公园 顺义公园；卧龙公园和怡园公园。娱乐消费基本符合“娱乐＝公园”这一等式 要实现顺义新城的发展目标，基于现状的研究我们发现存在着以下几个关键问题，这也正是我们需要研究的重点 案例研究Part 1: －－新城发展模式的国际案例研究 在对世界各地新城进行广泛研究的基础上，我们着重分析了其中五个极具代表性的国际案例 通过案例分析和模式总结，基于顺义新城的发展现状判断，在城市郊区化的驱动力下我们将有机会发展成为相对独立于北京中心城区、城市功能完善的边缘新城 发达国家的郊区化新城发展历程揭示，顺义要发展成为成功的边缘新城，在完善和提升产业结构基础之上必须大力发展第三产业 案例研究Part 2: —— 汽车产业带动城市发展的2个案例研究 底特律（Detroit）： －始建于1701年并于1815年正式设立为 城市，因汽车制造业而闻名全球 －占地218.5平方公里，2004年人口91万 －除了汽车制造，底特律地区主要的工业 还包括：机床附件生产、内燃机制造、 钢铁锻造、金属切削刀具加工等 斯图加特（Stuttgart）： －斯图加特市占地面积207平方公里， 2004年人口59万 －斯图加特地区由市区和周边的5个州级 县 构成，占地面积3654平方公里 ， 2004年人口266万 －2004年德研究机构推出德