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海银研究：山水商业，地产风云 自从 2016年 9 月房地产市场开启限购政策以来 ，一二线城市相继推出各种不同力度 的限购措施 ，住宅市场一片风声鹤唳 ，而商业地产却迎来了新的机遇。在一二线城市 ，商业 地产的发展速度可谓相当之快 ，而从它的发展过程 ，往往可以看到一座城市的发展轨迹。 2017 年 ，商业地产前景如何 ？ 零售新政出台 ，利好实体零售 国务院办公厅发文力挺实体零售。国务院办公厅在 2016年 11月 11 日电商狂欢节“双 11”当天 ，印发 《关于推动实体零售创新转型的意见》肯定了实体零售在引导生产、扩大 消费、保障就业方面的地位。并提出了简政放权、减轻企业税负等具体措施 ，强调要加强构 建线上线下一体化的监管体系 ，促进公平竞争。措施能否转化成有效的市场推动力尚待观察 ， 但发布此文本身就已为阴霾重重的实体商业带来积极信号。 减负和双创利好企业办公需求 2017 年的政府工作报告提出 ，全年将进一步为企业减税降费 5,500 亿元 ；与此同时 ， 双创工作将围绕设立双创示范基金及鼓励专业化众创空间继续推进。国家财政对减负和双创 的背书料将利好办公需求 ，而科技类企业将继续成为今年写字楼市场的主力需求之一。 此外 ，报告还明确提出将修订外商投资产业指导目录 ，大力优化外商投资环境 ，进一 步放宽包括服务业在内的外资准入。年初的市场报告对 2017 年全国主要城市写字楼做出新 增需求同比增长 10%的预测给予市场充足的信心。 二孩政策 ，消费增长的X 因子 ？ 城镇化和收入水平提升历来是消费增长、升级的根本动力所在 ，而两会期间关于二孩 鼓励政策的建言和讨论令其有可能成为另一个 X 因子。2016年全面放开二胎后 ，全年新生 二孩约 840 万 ，占全部新生儿的比例已升至 45% （2013年仅为 33% ）。2016年消费对 中国经济增长的贡献率已达 64.6% ，是经济转型中最重要的稳定器。新生消费人口的快速 增加将直接刺激婴童和家庭服务型消费 ，并进一步推动购物中心的业态结构转型以及主题乐 园等市场的发展。 稳定信贷利好商业地产投资 今年年初 ，中国政府将 GDP增长目标下调至 6.5% ，这背后一定程度上反衬出中国经 济正进入稳步转型通道 ，而对其硬着陆的担忧正在消散 ，这无疑也增强了投资者对中国房地 产的信心。事实上 ，此前发布的 2017 年亚太区投资者意向调查显示 ，较好的经济基本面是 投资者选择中国市场的重要原因之一 ；同时 ，中国持续快速的城市化进程也的确蕴藏了巨大 的商业地产投资潜力。尽管去杠杆基调下社会融资总额增长目标已调降为 12% ，但由此而 来的增量绝对值达到 18.7 万亿 ，高出2016年 5%左右。因此 ，整体仍显宽松的信贷供给 将为大宗物业投资市场提供足够的流动性。而此前出台如私募基金禁投房地产过热城市的普 通住宅项目 ，以及近期保监会降低保险公司单一股东持股比例等规定 ，都有可能间接使得原 本回报较稳定的优质商业地产项目成为部分溢出资金的锚。 商业地产轻资产运营之路进入发力阶段 2016年 12 月 9 日万达携手富力 ，重启轻重资产划分的竞合模式。此次合作属于万达 和万科 “万万”合作的升级版。万达发挥了自身的拿地优势和商业规划、运营经验 ，将投资、 建设打包给富力来做。此次优势互补的合作模式 ，或将成为万达轻资产模式的突破口。7 月 大悦城出让 6项目49%股权 ，11月以 13.96亿元买入上海长风景畔广场 ，明确了以股换钱 ， 再通过外部收购方式谋求规模化发展之路。种种迹象表明 ，2017 年主流开发商的轻资产之 路将正式进入发力阶段。 而在百盛业绩持续下滑的背景下 ，10 月份其以 23.2亿元的价格 ，将太阳宫店出售给 中融长河资本来减压。世贸则以 29.72亿元出售世茂国际中心部分商业给乐视。2016 年非 专业商业地产买家频频出手 ，或改变物业功能另辟经营途径。而这两宗项目成交 ，以及 2016 年商改写项目的涌现 ，一方面暗示着传统商业项目的经营困境 ，另一方面标志着行业已进入 提质减速阶段。 商业地产的未来设想 一、从重增量转向重存量 商业地产上半场的发展在于跑马圈地、广泛布局 ，以规模促品牌。随着行业竞争的加 剧 ，增量项目锐减 ，相反过剩的存量项目则面临着生存和盘活难题。对项目的优化、改造、 提升能力一方面是企业的生存之本 ，另一方面也是其在资本市场上获得认可、实现退出的底 层基础。城市更