第一章不动产与不动产价格.ppt

二、区域因素 影响因素 影响因素分析的侧重点 商业区域 商业的集聚效应：商场、购物中心、商业店铺的种类与规模，银行等金融机构的数目与面积，娱乐设施，服务设施的档次与状况，交通通达条件，顾客人流量及购买力，营业时间长短，土地集约利用程度等 住宅用地 居住环境与质量：居住设施的完备程度、自然环境及社区人文文化的优劣、交通状况、生活便利程度等。 工业用地 对外交通的便利程度、动力资源、劳动力资源的状况、相关产业的协调发展等 三、个别因素 与土地有关的因素：宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。 与建筑物有关的因素：建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量。 三、个别因素 影响因素 影响因素分析的具体内容 商业用地 地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等。 住宅用地 地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。土地权利状况、与交通设施的距离。与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度 工业用地 地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等。 * 总 结 不动产的概念、特性、分类 不动产价格的影响因素 不动价格的概念、形成、类型 * 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * * * * * * * * * * * * * * * 引起不动产价格上升的原因主要有4个方面： ①对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理； ②通货膨胀； ③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加； ④外部经济，如交通条件或周围环境改善。 以上四种原因引起的价格上涨，哪种是真正的房地产自然增值 思考1： * 思考2： 出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降， 这是否与不动产的保值增值特性相悖 注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期后，则该房地产的价格又会高起来。 * 对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划分主要有4种： 按用途来划分（10类）；居住房地产，商业房地产，办公房地产，服务房地产，文化娱乐及休闲房地产，医疗房地产，工业和仓储房地产，农业房地产，特殊用途房地产和综合房地产。 按是否产生收益来划分（收益性和非收益性）； 三、不动产的分类 * 第二节 不动产价格 不动产价格的概念 一、 不动产价格的类型 三、 不动产价格的形成 二、 1、不动产价格的概念 不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义： 不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的不动产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 一、不动产价格的概念 不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件： ①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值 ； ②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ； ③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买 。 二、不动产价格的形成条件 * 1、按价格的形成形式分 ⑴成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 ⑵市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均水平。 ⑶理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格。 三、不动产价格的种类 * （4）公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的