农耕土地定价收益还原法思考.doc

农耕土地定价收益还原法思考摘要：在农村的大量土地流转这一背景下,对土地定价、地租理论和收益还原法进行了分析,并在对现实农村中大量存在的以低价转包或转租土地的问题的思考上,探讨了收益还原法的土地定价,提出了考虑机会成本收益的土地定价方法 关键词：土地流转；农耕土地定价；收益还原法；机会成本收益 收稿日期：2011-10-31 作者简介：阚双双（1988―），女,山东聊城人,云南农业大学农业经济管理专业硕士研究生 中图分类号：F287.4 文献标识码：A 文章编号：1674-9944(2011)11-0139-03 1引言 近年来,随着我国城市化、工业化的发展,大量农村青壮年劳动力转移入城,造成了农村劳动力老龄化趋势越来越严重,许多地区开始出现务农劳动力不足的现象,大量农村耕地被闲置,农村土地经营中也出现了一系列奇特的现象――进城务工农村劳动力开始以极低的租金将土地转包或转租给留守农民耕作。有些农村劳动力转移情况严重的地区,甚至出现进城务工农民无偿或倒贴把土地送给其他村民经营的现象。实际上进城务工农民的这种“赔本”做法,是考虑到当前农村土地对农民的养老保障作用,想通过无偿转租的方法维护其家庭承包经营的土地不被挪作他用或者荒废,从而延续其承包经营权,并为以后自身返乡留一条后路 目前随着全世界范围内的粮食安全危机日趋严重,加上我国2006年以来新农村建设的推进,农村土地经营流转问题被提上日程,国家针对土地流转的相关政策的规范和出台。为了实现农业产业化,农村土地的集中经营将是今后的发展方向 对于土地资源的定价问题,目前根据评估对象的不同被分为基本估价法和应用估价法。其中基本估价法是为评估单个宗地价格所采用的方法,主要包括市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。应用股价多应用于政府管理的政策性大量股价。本文主要研究农民之间相互转包和转租土地的问题,目前在转移问题中常采用收益还原法对土地进行估价。但在现实生活中,很多农村存在土地转包和转租现象,并未完全按照收益还原法进行估价,因此,本文正是基于这一现实情况,对农耕土地流转中的收益还原定价方法进行再思考 2土地定价 2.1土地经营权是土地定价的前提 马克思认为［1］,任何所有权的存在都取决于一定社会条件下的生产方式和生产关系。按照这一理论,土地的所有权是由社会生产方式决定的,土地所有制必须符合生产力发展的客观要求,适应生产力发展。正是根据这一原理,我国一直坚持“城市土地归国家所有,农村土地集体所有、家庭承包经营”的基本制度。因此我国农民对于土地没有所有权,只有使用权、经营权和收益权。因此农村土地不能买卖,只能转移使用权、经营权和收益权,正是基于此我国土地定价并非买卖所有权的价格,而是流转使用权、经营权和收益权的价格,也就是土地流转的地租 2.2地租理论 地租是一个历史范畴,在不同的社会形态下,由于所有权性质的不同,地租的性质、内容和形式也不同,体现着不同的生产关系，社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下,对土地收益的分配关系;同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆 2.2.1马克思地租理论 马克思在《资本论》第三卷［2］中,系统地研究了地租理论,包括极差地租、绝对地租,以及地租形成的本质原因和变动的一般规律。根据马克思地租理论,地租作为一个经济范畴,土地所有权的存在,所有权与使用权的相分离,以及土地投入农业生产,是地租产生和存在的基本条件。地租体现了土地所有者和使用者之间的经济关系,这是由土地的有限性和稀缺性所决定的 绝对地租产生的原因是土地的所有权,是由于土地所有权的垄断而产生的,是高于平均利润的超额利润部分,它来自农民创造的剩余价值。级差地租是较好土地的超额利润,由对土地资本的垄断产生的、由土地和资本生产率等级差别形成的、转归土地所有者占有的超额利润的转化形式。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租,来自社会其他部门工人创造的价值。可见地租是人们使用土地这种生产要素所获得的超额利润,是土地总收益扣除总成本的剩余部分 2.2.2其他地租理论 早在17世纪后期,古典政治经济学的创始人威廉#8226;配第首次提出,地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额,其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。法国重农学派杜哥尔指出,由于农业中存在着一种特殊的自然生产力,所以能使劳动者所生产出来的产品数量,扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余,这就是自然恩赐的“纯产品”,也就是地租 英国古典政治经济学亚当#8226;斯密,在《国富论》中系统地研究了地租,认为地租是使用土地而支付给地主的价格,其来源是工人的无偿劳动。大卫#8226;李嘉图,