20090616_保亭_七仙岭-八村、毛感项目@大规模、旅游、区域开发、整体定位、发展战略素材.ppt

保亭县距三亚直线距离78公里，东接陵水县，南邻三亚市；北依五指山市、琼中县 依靠两大主干道连接周边县市，外部交通便利，内部交通以乡镇公路为主 我们的研究范围：海南岛保亭县下属的七仙岭－八村以及毛感等两个项目 七仙岭：拥有众多独特的旅游资源，是目前保亭最知名的旅游景点 区位 七仙岭温泉国家森林公园规划总面积22平方公里 ； 距县城8公里； 八村：与七仙岭一岭之隔， 拥有开发旅游的基础，目前旅游开发处于空白状态 区位 位于保亭县北部，包括八个村庄，约20平方公里；人口2000多人，是七仙岭背后北坡的绿色屏障； 距县城30公里车程； 毛感：位于保亭县西部，拥有石林、溶洞、湖泊等旅游资源 世联地块查勘方法：对项目地块实地徒步勘查，采取多种手段收集现状数据，并从多个维度进行分析研究项目用地范围 选地原则：从六个维度对地块进行分析，确定各个地块的利用价值和详细范围 根据项目组土地勘察，七仙岭－八村，毛感三块用地共盘出可建设用地58055亩 客户发展目标：成功运营保亭区域，实现区域大发展，确保经济利益实现 实现区域大发展，提升区域价值 确保保亭规划进程实现 目标分解一：政府目标 目标分解二：开发商目标 xxx因此转型成为专业的主题性旅游度假地产运营商 定位前的思考 【思考一】土地增值和地产实现是海航的核心目标，旅游开发是实现这一目标的重要驱动和手段 【思考二】靠单点旅游景点以及若干高端设施是难以撬动大规模区域发展，需要早期大投入 【思考三】基于区域市场基础和开发规律，以及地产用地和旅游用地的合理分配，开发收益未来有保证 【思考四】土地增值及物业开发需要通过多维角度建立立体化的旅游开发思路 对于大规模旅游区的项目，思考点必须落在更高一层的区域层面，以地产为思考点，考虑区域大旅游 本报告分为以下四部分内容 项目位于规划中的中部海南岛国家公园之内，与五指山等同属海岛中部城市 从政府重点推进项目可以看出，政府的发展重心仍然在滨海，将持续拉大滨海与内陆的发展距离 高铁建设将做大海南市场，促使更多滨海区域的崛起，形成整体滨海资源优势， 进一步挤压内陆发展 海南岛的海资源在中国具有唯一性，消费者更倾向于滨海旅游，对海岛的认知仅仅停留在滨海区域 投资者更热衷于在滨海区域进行开发，将进一步增强对消费者的吸引力，分流内陆客户 海岛中部其他区域拥有同类型资源和发展意愿，处于同样的发展平台之上 根据旅游屏蔽理论，率先成为区域的领导者将抑制同区域其他旅游区的发展，只有第一，没有第二！ 保亭旅游游客数量及旅游收入稳步上升，形象认知显著提升，已经具备一定的发展基础和发展态势 但是旅游设施陈旧而且不完善，旅游服务与宣传力度需要进一步提高 区域客户大部分为岛内客户，停留时间短，消费有限，无法撬动区域大发展 另一部分客户来自以三亚为目的地的游客，休闲之余来保亭观光，不能形成规模市场 项目呈点状、分散性开发，缺乏系统性，缺少区域运营商站在整个区域的角度来运作保亭 保亭旅游已经进入快速增长的发展轨道，但受到外部环境的限制以及中部的竞争、自身发展的缺陷，实现区域跨越式大发展存在困局 本报告分为以下四部分内容 保亭发展方向研判 我们对成功的海岛中部突围案例进行深入研究，从中总结出两类突围模式 佛罗里达州奥兰多 佛罗里达州湖地 佛罗里达欧基碧湖 巴厘岛乌布Ubud 普吉岛中部 马来西亚沙巴 澳洲昆斯兰中部 美国德州西部 墨西哥坎昆中部 新西兰皇后镇 法国普罗旺斯 毛里求斯中部 … 【突围困局】20世纪70年代巴厘岛滨海旅游盛名，海岛中部旅游面临湾区压制的发展困局 【突围发展】 80年代乌布开始突围，成为巴厘岛滨海旅游的“后花园” 【发展瓶颈】90年代后，区域持续发展遇到瓶颈，度假和物业开发发展缓慢 【根本原因】依附型的突围理念是乌布旅游持续突围发展产生瓶颈的根本原因 【关键举措】依附型的突围理念落实于四大依附性的开发举措 【依附性市场】依附滨海市场，而非开拓市场 【依附性功能】瞄准滨海客户非核心的“观光购物”需求，导致游客可来可不来 【依附性产品】艺术文化旅游产品主题单一，参与性不强，导致对游客持续吸引力不强 【依附性驱动】规模小、功能和产品单一的驱动，难以引爆区域规模开发 【案例思考】小巷思维下的依附性突围战略虽有成功之处，但发展效益不支持发展目标 【突围困局】20世纪60年代，佛州滨海旅游发达，中部旅游发展面临滨海压制的突围困局 【突围发展】70年代奥兰多成功突围，90年代获得持续发展，成为国际综合旅游度假胜地 佛州最大的综合型旅游度假目的地 家庭度假客平均停留时间6天 会议旅游者平均停留时间4.2天 酒店客房数12万间，美国第二 会议展览面积250万，美国第二 【突围发展】带动周边大规模物业开发和土地持续增值 【突围发展】拉动区域经济提升，各项指标名列美国城市前茅