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第一章物业管理基本概念 第一节 物业与物业管理 1．了解物业的概念与特征。 2．了解物业管理的概念与特征。 一、物业 (一)物业的概念 “物业”是广东、香港、澳门地区人们对单元性房地产的称谓。根据李宗锷先生所著的《香港房地产法》一书解释：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分为小物业。” 物业、房地产、不动产是既有联系，又有区别的3个概念。根据《中华人民共和国行业标准——房地产业基本术语标准》(JGJ／T30—2003)的定义，不动产(Immovable property)是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益；房地产(real estate，real property)是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益；而物业(property)特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。各类建筑物可以是住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；配套设施、设备，如市政设施、文化娱乐设施、交通设施等：场地，是指庭院、绿地、道路等。房地产一词的使用贯穿于房屋从开发、营销到使用、管理的全过程；不动产强调的是它的不便于移动性；物业则侧重于使用、服务和管理角度。 根据用途，物业可分为居住物业、商业物业、工业物业和其他物业等多种类型。其中，居住物业又可分为普通住宅小区、公寓、别墅等类型；商业物业可分为写字楼、商业场所等类型。商住两用等类型物业属综合型物业。 （二）物业的特征 1.固定性 所有的建筑物、构筑物及其配套设施必然依附于一定的地块，建成以后，在一般情况下是搬不走、挪不动的。这就是说物业具有不可移动的固定性特点。所以，在建造物业之前，一定要有长远观念，在各级政府规划部门的规划范围内，进行精心策划，在施工中要严格管理，保证质量。新建的物业，要和周围环境协调一致，创造良好的自然环境。 2．耐久性 物业的建造，一般都需要较长的时间，物业的使用时间就更长了。我们经常 ①李宗锷.香港房地产法。香港：商务印书馆香港分馆，1988.9. 看到在建筑业中提到“精心设计，百年大计”这样的口号，说明建筑物一般是要 使用数十年甚至更长的时间，特别是具有纪念价值和文物保护价值的建筑物，更应当长久地保留下去。 3．多样性 物业范围非常广泛，规模各不相同，高矮大小悬殊，形状各有差异，颜色五花八门。居住用房、商业大厦、写字楼、工业厂房、仓库、寺庙、文化娱乐场所、体育竞赛场馆及其配套设施、水、电、气、暖、庭院、道路、树木、花草等等，物业类型多样，而且每一个单体物业又有独到之处。物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采。 4.高值性 物业，不仅具有使用价值，而且应当具有较高的观赏价值。各种建筑物及其配套设施、设备以及场地的综合价值是很高的。尤其在人口密集、可用土地较少和人口逐渐增多的大、中城市，物业价值就更高了。因此，如何为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责。 5．权益性 《房地产业基本术语标准》特别强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物质实体上的权益。物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权。 房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。购入物业就意味着购入一宗不动产之所有权(物权)，而且物业的所有权不只是一项单项权利，而是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押等，形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中．各种权利可以以不同形式组合，也可以相互分离．单独行使、享有。 二、物业管理 (一)物业管理概念 物业管理（property management） 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，具有一定的资质；物业管理企业按照国家法律、法规和物业服务合同，采用先进的维修养护技术和方法，对建筑物与物业管理区域内的环境卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，为业主提供全方位高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。物业管理的具体内容，应当按照业主