购物中间租赁契约的制订16257.docVIP

购物中心租赁契约的制定 购物中心的承租户、业主、借贷者及摊位之间有一系列复杂 的关系，这些关系由购物中心租赁契约所规范。 购物中心经理人俱备租赁知识且了解其重要性，可以成功地 解决或避免来自于购物中心不同利益团体的争议。 除了租赁契约外，购物中心经营管理单位经常需要熟悉其它 法律文件，包括切结书、放弃优先顺位条款、不受干扰权、营建 约定文件及租约附件—所有这些将在本部份逐一说明。 租约及法律性语汇有时候具有强制性，然而下列各节将简化 其语言并解释其重点，如此将可协助你—购物中心专业人员—了 解租约中最重要的部份及实务上如何运用。 从法律层面视之，租赁契约有下列主要部份： ?它是不动产的转让与证明，因此，如不动产所有权状，它受到一般不动产法令的规范。 ?另外它亦是两主体间的合约，故其条款亦受当地相关商业民事法令的约束。 ?租约的主要宗旨是将风险分散，事前，对于租约的相关主体，它应该： ?载明各方的权责，并对常发生或预见可能发生的事件提出标准解决方案。 ?特别的声明，从撰写及解决的角度而言，个人(或个体)掌握情境或结论者负有解除情况的责任。 参与主体 有许多主体的利益将于租赁契约中表达，一般而言，它们包括： ?购物中心所有人：购物中心所有人可以是任何形式的法定主体－公司、合伙关系或是单一个人。 ?购物中心经理人：购物中心经理人代表购物中心业主行使权利。 ?借贷银行：借贷银行对购物中心租约条款有所利益，包括： ——对业主而言，营建贷款银行其借贷给业主兴建本案，自然期望其租金收入的现金流量能够符合未来转换成 永久性贷款的条件，以确保其债权。 ——永久性贷款银行：其为在购物中心完成兴建后典型的借贷银行，自然关心业主的租金收入现金流量能否满 足银行的要求。 ——对承租户而言，银行将钱借贷给承租户支付存货或营运所需的资本，或者是开店时的营建成本，自然对租 约内容有其利益。 ?承租户：不同性质的承租户在租赁契约上有不同的权益，依据其面积、位置及其在购物中心的重要性而有所 不同，例如主力商店可能期望变更它们的营业时间以便配合其午夜拍卖会，而小承租户期望主力店能如其所望将购 物人潮吸引至购物中心。 购物中心经理人的角色(Role of Center Manager) 通常，购物中心经理人是受命对租约中各项疑义进行解决的人，因此，购物中心经理人充分了解租约中的重 点，可以避免不必要的冲突或造成无谓的困扰。 法院的角色(Role of Courts) 因为当有纠纷发生时，对于法律的解释或违约的强制能够正确地预测法院的判决是非常困难的，所以对于购物 中心租赁契约的每一条款必须事先详加检视，注意条款前后的一致性，租约中的条款不能和后来条款有所冲突是非 常重要的。 承租意愿书 承租意愿书通常仅是正式租约前不具约束力的文件，虽然不具正式法律效力，但较像是彼此商誉信用的义务事先将租约中各方同意的条款列出，当然有些事项是非常特定性的，例如，在承租意愿书述及的装修补助 (Construction Allowance)通常只陈述业主愿支付金额但并没有何时应付清，承租意愿书也可以仅述及装修补助的项 目为30尺长直墙、一柜台及空调设施。 虽然没有约束力，承租意愿书可以作为双方上法院时损害赔偿的基础，例如，承租户可以向法官陈述“法官大人，我花费$100，000于营建前置费用，我有业主给予的承租意愿书，让我准备使用欲承租的空间，我有绝对的诚意履行合约，但是业主却选择与我的竞争者签约，因为每平方尺他们比我们同意的价格多付$2，因此，有此业主签订的承租意愿书，我希望业主至少赔偿我的成本支出及信用的受损。” 承租意愿书不能够视为对不动产承租表达的意愿，毕竟意愿书缺乏两者间的约定细节与定金的支付。意愿的表 达通常是交易双方间以金钱方式(consideration)行使，没有定金保证，基本上不具法律上的约束效果。 承租意愿书是承租谈判过程中常用的工具，其表达方式可为： ?明确语气叙述细节：承租意愿书若能以明确的方式叙述细节表达立场可有其优势，例如，有些时候重要事项 没有详细陈述，这种不明确的语汇可能导致更冗长的协商过程，一般而言，若以承租意愿书作为协商的过程，采用 明确的语汇将是最佳的策略。 ?使用广泛性语汇：承租意愿书有时必须以较一般性的语气书写较为有利，例如，有时租约可能是在高尔夫球场握手便谈定原则，有时你可能更放心让两方的专业律师商讨细节，在这一情况下，专业律师的角色是协商者，或是最后文字者，可以是协商重要的工具，所以，在意愿书中