论中国房地产风险及其防范.docVIP

论中国房地产风险及其防范《辞海》对风险一词的解释是：人们在生产建设和日常生活中遭遇能导致人身伤亡、财产损失及其他经济损失的自然灾害、意外事故和其他不测事件的可能性。简单地说，风险就是可能发生的危险。所谓风险防范，就是对可能发生的危险有预防、预备或戒备的心理与措施。对于高投入、高风险和高回报的房地产行业来说，房地产开发、房地产金融业和房地产服务的风险究竟来自哪里，有哪些风险，防范的措施有哪些?这是值得业界关心和研究的问题。 一　政策法规风险及其防范 1　房地产开发中的政策风险。城市规划的变动，对已经建成的、正在建设中的、以及将要建设的房地产项目商品的价值和价格都会产生影响。城市规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性三方面原因引起，其负面影响是给房地产项目开发商带来经济上的损失。 此外，房地产项目的周围环境发生变化会影响该房地产项目商品的价值和价格。区域发展风险主要体现在两个方面，一是邻近地区中社会、经济、文化和各类设施的变化，二是类似地区经济的繁荣与发展。这一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣，另一方面也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。因此，开发商要获得最大利益、避免风险，应该及时获取准确的政策信息、城市规划信息和区域发展信息。 2　行政法规风险及防范。我国房地产业的法律和行政法规，内容繁杂，专业性强。作为房产商，不仅要熟悉和掌握房地产专业法律体系，还必须谙熟相关的行政法规。否则，处理不当，行政法律风险可能伴随房地产开发商左右。 首先在项目前期阶段，如果房产商、开发商不具备法定设立条件或未取得资质等级证书或超越资质等级证书从事房地产经营，将面临不能合法开发或被严厉处罚的后果。其次，如果规划不合法，无规划手续或未按规划进行建设，将会引起行政诉讼，被法院裁决为违法违规，并承担法定后果。在开发实施以及竣工验收阶段，也会遇到违法发布虚假广告、不移交建设项目档案等政策法规风险。 3　房地产开发中的多种金融政策风险。首先是金融政策变化风险。政府改变金融政策，控制新增信贷总量的增长，银行就要加紧控制房地产贷款资格审查，压缩信贷总量，从而增加了房地产贷款的难度，使项目成本增加或无法进行。其次是银行贷款风险。房地产的开发与施工及购买，离不开银行贷款的支撑，银行的贷款政策和监管房地产项目资金使用情况，对房地产项目的开发起着非常重要的作用，不仅影响房地产项目的开发成本，也影响购买力。银行与房地产开发商之间也存在着互相依存、互相博弈的关系。 二　市场风险及其防范 1　房地产开发融资渠道及风险防范。房地产开发的融资渠道是房产商生存发展的重要支柱。合理确定资金需要量，认真选择筹资来源，适时取得资金保证资金投放，合理安排资本结构，保持适当的偿债能力，这些都是房产商良性循环的前提。 首先是银行信贷资金。银行贷款可以通过土地使用权抵押、自有财产抵押和担保等方式取得。目前，对于大部分资金来源于银行贷款的房地产项目，融资方式趋于单一化。如果银行拒绝对项目贷款，项目无法取得预期的资金源，项目将难以为继。如果开发商在贷款过程中违约，其信用和信誉会降低，不但下期项目的开发将无法有效筹集资金，还将造成社会信用缺失，损害了开发商的长远利益。如果为了贷款而按“潜规则”办事，搞腐败，则严重破坏市场秩序，增加市场交易成本，败坏市场纯洁风气。其次是非银行金融机构资金。非银行金融机构主要有信托投资公司、租赁公司、保险公司、证券公司、企业集团的财务公司等。它们资金雄厚，具有承销证券及融资融物的正当渠道和强大潜力。另外，房地产投资基金也是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。而目前建筑市场竞争激烈，许多有经济实力的承包商愿意用各种方式合作融资以争取建设项目。虽然现在建筑商垫资开发成为国家宏观调控的重点，但其灵活的互利互惠的合作融资方式更受青睐，更能降低开发商风险。 2　资金链断裂风险。持续经营的开发商，要求其资金链条贯穿始终、循环反复、流畅运动、避免断裂。因此，在合适的时机选择合适的融资方式尤为重要。既要筹得充分的资金，保证资金链条的流畅运转，也要合理衡量融资规模，避免过度融资带来的成本。一般来说，资金的可得性、稳定性较高，相应的融资成本就高，关键要权衡企业的资金成本与融资收益。在项目准备阶段，货币资金的功能就是项目启动的储备资金；在生产阶段，储备资金转化为生产资金；在销售阶段，成品资金转化为货币资金。 为避免资金链断裂，应从两个方面解决资金压力问题：引进外部资金和增加销售收入。由于引进外部资金“借壳上市”、减少成本开支这两个解决方法难度较大，最有效的办法是增加销售收入，从此入手，在此之中，才是解决资金压力的最佳途径。促销，实现机会较大，可以加大促销力度，例如打折、送礼