第2章市场营销与房地产市场营销.pptVIP

现在去“凤凰山庄”的车每天已达到500班，几乎每3分钟就有一趟。这条线路是这座城市惟一没实行无人售票制的线路，这是就“山庄”居民的要求保留下来的，因为坐这条线路上的车可以得到一张公园门票大小的彩色车票，它的下面是“凤凰山庄”的广告，反面是一首唐诗中的四言绝句，这种车票每周一换。据说，“凤凰山庄”有个孩子已在车上背了400首唐诗，最少的也背了五十几首。前不久，“圆梦花园”向银行申请破产，“凤凰山庄”借势收购。从此，市区又多了一条车票上印有宋词的线路 问题： 你如何评价两个开发商的不同做法？ 1．如何理解市场营销的概念？ 2．推销观念与市场营销观念有何区别？ 3．简述社会营销观念的核心思想。 4．试述市场营销学的发展阶段。 5．如何理解房地产市场营销的概念？ 6．房地产市场营销具有哪些特征和作用？ 有四家公司，其经营决策是： A公司生产手表，认为只要生产走时精确，造型优美，价格适中的名牌产品，即能获得经营成功。 B公司生产汽车，致力于扩大汽车规模生产，加强企管力图降低成本扩大销售。 C公司生产电子仪器，认为自己的产品不会主动变成现金，因此只要派出人员大力推销就能取得经营成功。 D公司生产汉堡包，其宗旨是顾客是上帝，要尽量努力使顾客购买汉堡包的每一块美金都能买到十足的价值、质量和满意。 请你按市场营销学观点，分析上述四公司分别属于哪种经营观念，各观念具体内容是什么?你认为在现代市场营销中应坚持哪一观念。 生产观念 产品观念 推销观念 市场营销观念 生态营销观念 社会营销观念 旧观念、传统观念 新观念、现代观念 * 营销哲学 出发点 中心 营销策略 营销目标 企业名称 传统观念 生产与产品观念 企业 产品产量与质量 增加生产或提高产品质量 通过增加产量、降低成本来取得利益 美国福特汽车公司 推销观念 企业 推销产品 提高产品质量或努力促销 通过促销来增大产量，以达到获利 蒙牛乳业 现代观念 顾客导向观念 目标市场 顾客需求 市场营销组合 通过满足市场需求达到长期获利 联想集团 生态营销观念 满足目标市场某部分需求 企业与环境相结合 建立企业的相对优势 通过适应环境变化，满足市场新的需求，区别于竞争对手，创造利润 加多宝集团之王老吉凉茶 社会营销观念 目标市场 顾客需求和社会公共利益 多层次综合市场营销活动 通过满足市场需求，增进社会利益，达到长期获利 传统营销哲学与现代营销哲学的对比 潘石屹27岁进军北京，他操作的万通新世界广场在一个星期内销售额高达6.5亿元，成为房地产界的经典之作。 潘石屹选择一个项目的条件概括起来非常简单：（1）是不是符合未来发展趋势；（2）对用户是不是方便、舒适；（3）质量是否上乘。他说：“你对人的基本需要有一个了解和把握，再去查看一下国家几年内的城市规划，再去跑一下市场，看一下有多少资源可以让你用，就够了。” 他又要在北京开发新的住宅项目，他将问题简化为：现代中国城市居民要住什么家？ 有关机构对部分北京人调查表明：面对未来的价值取向，73%以上的被调查者认为，过现代化的生活和获得稳定的投资回报是自己最想追求的。84%被调查的人认为，尽管现代生活最主要的是——“家”的现代化，即要满足下列条件： 家的周边要有现代化的生活气息和商业氛围； 要有方便的出行条件； 要有人与自然的亲和； 要有个性的充分张扬； 潘石屹开始按照这四个条件寻找现代北京人的家。他在网上下载了一张傍晚从卫星上看地球的世界地图，地球上灯光的明亮程度与人均GDP高度吻合，他说：“受此启发，晚上我开车看北京的灯光，西边一片黑暗，国务院部委的办公室没有亮灯的房间，而东边灯火通明，有在办公室加班的、有饭店、商店……”因此他选中了东边——北京市总体规划确定的北京市CBD (Central Business District 中央商业区) ，认定该地区一定是最现代化、最繁荣、最有人气的地段。 现代城市潘石屹的又一杰作，总建筑面积42万m2，现代城建筑不多，偌大的社区只设计了一栋连体公用建筑和6栋公寓。 6栋公寓公寓分成两排，间距100米。剩下的是三个标准足球场大小的绿地以及小桥、流水、花园等。社区地上没有停车场，而在中心绿地下设计了三层停车场，社区车辆必须全进停车场，二地面上一片绿草茵茵。 现代城居室设计：客厅达50m2，同时为了更好的采光，设计时吧阳台融入客厅内部，采用外探式全落地大窗。往客厅一站，外面的世界，尽在眼前，似乎与房间连成一体，让人有一种空旷而博大的感觉。 现代城无论是社区宏观构思，还是微观的居室设计都为人们预留下了丰富的