怎样做一个合格的项目经理.ppt

目的性：项目管理的目的性要通过开展项目管理活动去保证满足或超越项目有关各方面明确提出的项目目标或指标和满足项目有关各方未明确规定的潜在需求和追求。 独特性：项目管理的独特性是项目管理不同于一般的企业生产运营管理，也不同于常规的政府和独特的管理内容，是一种完全不同的管理活动。 集成性：项目管理的集成性是项目的管理中必须根据具体项目各要素或各专业之间的配置关系做好集成性的管理，而不能孤立地开展项目各个专业或专业的独立管理。 创新性：项目管理的创新性包括两层含义：其一是指项目管理是对于创新（项目所包含的创新之处）的管理，其二是指任何一个项目的管理都没有一成不变的模式和方法，都需要通过管理创新去实现对于具体项目的有效管理。 二、项目经理的素质及技能 1、首先要具备良好的职业操守，干事创业的胸怀，踏实地工作作风，具备韧性，承受住来自各方面的压力，做到冷静、理性与果敢，具备冒险和创新精神。强烈的责任心，自觉地将工作难点变重点升华为亮点。 2、具备良好的专业技能和管理技能，往往需要从事相关项目多年，善于总结相关项目的经验知识，至少需要从头到尾的完整的项目经验。对项目的规划、园林、土建、安装、消防、智能化、配套等专项知识。管理技能要制定项目目标、合理分配、合理计划、周密组织、大局感要强。对在建的项目必须具有全盘考虑、统一计划的能力。 3、具备良好的组织、协调、沟通能力。对内沟通协调，对外保持良好的社会人脉。善于积累人脉。对内具备良好的号召力及知人善用的能力。 4、具备应对突发事件的能力，解决麻烦的能力。你能够解决多大的麻烦，就能够产生多大的机会。 5、具备一定的财务知识、法律知识，拿过一份合同能够读出合同的危险点及可能性分析。 6、认可企业文化，文化是一种无形的东西，它本身不能自发的转化为生产力，不能创造财富，必须借助一定的载体才能实现，这个载体通常就是企业，企业文化是企业的灵魂所在，作为一名管理者，当然要认可企业的文化。 7、组建项目管理团队，个人认为成熟的项目管理团队应该由3年以上的工程人员及其他人员组成，项目经理至少有五年的工作经验，多层管理2万-3万平方米，高层4-5万平方米，各专业人员配备齐全，不能兼职。 “知行合一，止于至善”。我一直赞同这个观点：“项目经理是干出来的，不是学出来的；是带出来的，不是教出来的。一个人要成长为一名合格的项目经理主要不是靠学，而是靠干，当然学也很重要。靠干，完全不学，可以出项目经理。但靠学不靠干，是绝对出不来项目经理的。光干不学，有可能会出现的情况是，你的能力本来可以做一个大项目经理，但现在可能只能做一个中的或者小的项目经理，因为你没有理论指导，有些问题可能处理得不够好。马云说过：假如你的成功没有眼泪，假如你的成功没有汗水，你是永远不会成功的。是否可以这样想，没有眼泪和汗水，你是无法成功的！ 1、参与项目可行性研究阶段 1.1 房地产项目市场调查 1.1.1、政治法律环境调查：价格政策、税收政策、土地政策、人口政策，土地、房地产管理办法，城市规划、棚户区政策研究等。 1.1.2、经济环境调查：经济发展的规模及趋势，项目所在地的经济结构，人口及就业情况、就学条件、基础设施配套，同类竞品，一般利率水平，居民的收入水平，一些正在建设或者已完工的项目调研。 1.1.3、社区环境调查：社区繁荣程度，购物条件，文化氛围的营造，交通教育便利程度，社区安全保障，卫生、空气、水资源、及景观等。 1.1.4、市场需求及消费行为调查：需求量分析，影响因素调查，购买动机调查，购买行为调查。 1.1.5、产品调查：现有产品的数量、质量、结构、周期、性能、市场生命周期；环境、功能、格局、售后服务要求等；四新技术应用；自身销售能力及市场占有率；周边土方单位、设计单位、施工单位的情况。 1.1.6、房地产市场价格调查。 1.1.7、周边地产项目促销活动调查 1.1.8、营销渠道调查 1.1.9、市场竞争情况：竞争者的实力 ·1.2、 成本估算 1.2.1、土地价款及大配套费。 1.2.2、前期费用：三通一平，规划设计，图纸设计，园林设计，竖向设计，招投标，勘察放线，防雷检测等。 1.2.3、建筑安装费用：土建、安装成本，监理费用、质检、安检费，变更及签证。 1.2.4、市政基础设施费：水电暖、燃气、通信、有线电视、智能化、景观、室外配套。 1.2.5、公共设施配套费：人防、物业用房等。 1.2.6、不可预见费用。 1.2.7、资金成本，根据项目周期不同而不同。 1.2.8、销售费用，一般约占2.5%。 1.2.9、管理费用，一般占项目成本的3%。 1.2.10、营业税5%+城市维护建设费+教育附加费0.05%。 1.2.11、土地增值税。 1.3 融资 1.3.1、自有资金 1.3.2、银行贷款 1.3.3、社会资