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房地产成本管理相关思考 成本管理工作应贯穿于建设项目管理工作的各个方面，无论开展任何工作，应该首先从成本管理的角度出发，找出节约投资、增加利润的方面，使项目完成做到“价值最大化、成本最小化”。所谓“全过程管理”指的是从项目策划工作开始至项目建设完成的使用阶段，在每一个阶段的工作中，每一个管理过程都把成本管理工作作为重点或核心。 所谓“全员参与”就是成本管理不只是成本管理部门的的事，房地产公司的每一位员工，从房地产公司的董事长到基层管理的每一名普通员工，都应该有成本管理的理念，无论是成本管理员还是非成本管理员，无论是工程管理部门的员工，还是行政管理的员工都应该心中有成本管理意识，节约节俭、支持成本管理工作，并均能以身作则，挖掘成本管理的方法。企业是由员工组成的，每一位员工工作是企业管理的基础工作，基础工作是否“坚实”，是决定企业这个“建筑物”是否稳固的根本。 只有通过“三全管理模式”的推行，才能更好地做好成本管理工作，为房产企业争取更大的利润空间，为企业的进一步发展积累更多财富。房地产开发项目的成本管理工作是项目管理过程的一个组成部分，始终贯穿于建设项目实施的所有过程中，因此也可分为事前、事中、事后控制三个阶段。房地产开发的策划决策阶段、设计阶段是成本管理的事前控制阶段，施工阶段、项目动用前的准备阶段是成本控制的事中控制阶段，项目的使用阶段则是成本管理的事后控制阶段。 虽然建设项目的策划决策阶段、设计阶段通常只占到整个建设项目实施阶段的四分之一或者更少时间，花费的成本费用占到整个建设项目的投资额的10％左右，但策划决策、设计阶段是定义和构造建设项目主要功能、建设项目规模、标准，设计工作完成即基本确定了建设项目的总投资额，策划、设计工作的好坏也决定建设项目的价值高低，10％的投资决定了建设项目60％以上的费用，这个阶段的成本管理工作有“四两拨千斤”的独特功效，所以房地产企业的决策者应该在此阶段多下一点功夫。 此阶段的成本管理工作可以做到主动的控制，主动的控制可以起到“事半功倍”的效果，此阶段工作如果不扎实，将会给后续的实施阶段造成很大麻烦，如造成开发过程中变更改造项目增多、重复花费，也会给后期物业管理造成维修成本的增加。虽然事中阶段mdash;mdash;房地产开发项目的施工阶段、项目动用前的准备阶段是项目的形成阶段，从时间上占到了这个建设项目建设期的60％左后，花费的建设工程的费用也占到的建设项目总投资额的60％左右，但此阶段的工作基本上只是按照设计文件进行实施，调整幅度不会很大。 此阶段的成本管理工作实际是主动性管理变为被动性管理的过渡阶段。房地产项目的使用阶段则属于成本管理的事后阶段，因为在动用前的准备工作已结束，项目已基本建成，成本管理工作只是对施工阶段形成过程的实物量的进一步复查、统计，成本费用已基本确定。因此事后控制完全成了被动管理，不能对成本管理工作产生实质性的影响。经过以上分析，不难看出，加强设计阶段的成本管理是房地产开发企业成本管理工作的首要重点。 设计阶段的成本管理工作要点有以下几个方面：做好市场调研工作，认真研究房地产市场行情，开发适合当前市场行情的房地产产品；针对开发项目，做好项目策划工作；按照价值工程管理原则，对项目功能与成本进行测算，选用适合项目实际的建筑材料、设备，使开发的项目成本最小化、功能最大化，符合价值工程的规律；做好设计管理工作，在施工图形成前做好论证工作，使施工图一次成功，减少过程变更发生频率，降低成本增加的风险。 总之，成本管理工作是房地产企业的核心工作，任何一个希望能长远发展的企业都应该注重成本管理工作。从管理工作的每一个细节入手，所有工作环环相扣，并要抓住管理工作的重点，才能有一个好的管理效果，为企业创造最大的利润，以促进更快更好的发展。（本文作者：张明良 单位：西安三建建设有限公司） 1