2014年福州上半年年房地产市场年报试卷.pptx

2014年福州上半年房地产市场年报;特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。 任何人使用本报告，视为同意以上声明;;第一季度GDP增长7.4%，创近年新低，亦低于全年7.5%增长目标，经济下行压力倍增，直接冲击楼市需求； 对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险;地方经济增长乏力，楼市成交低迷下，中央释放积极救市信号，亦扭转楼市下行：;福州限购线下松动，然信贷松紧主导楼市走向主因，限购松动刺激效果有限;小结;;出让面积与总建：2014年上半年成交土地面积68.48万㎡，总建264.2万㎡，其中属于上半年公告成交土地面积仅为37.7万㎡，成交总建151.3万㎡，实际表现平淡，未现波澜。 楼面价与成交总额：土地平均成交楼面价上涨至6106元/㎡，与市中心土地出让占比提高有关，总成交金额为161亿元。 公告与成交幅数：供需幅数分别为11幅与13幅，环比分别下降70%与51%。;上半年福州市区土地成交分布图;地块编号;上半年福州市区重新挂牌土地分布图;上半年福州成交土地溢价表现图;本土实力房企，自去年开始纷纷加速全国化战略，在福州本土缺乏优质地块供应，与市场下滑背景下，开始踏足外围及一线城市拿地，满足自身发展需求。 上半年以泰禾、融信、正荣、阳光城为代表的本土实力房企依然延续全国化战略，尤以泰禾集团掠地最为疯狂，除省内扩张外，亦在北京及上海拿地，进军一线房地产市场。;小结;;市区供销价：2014年上半年度市区商品房供应170.3万平，同比去年同期235.5万平下跌23%；成交145.5万平，同比去年201.3万平缩减近3成，成交均价17746元/平，同比去年同期16742元平上涨6%； 闽侯供销价： 2014年上半年度闽侯商品房供应98.8万平，同比去年同期115.8万平下跌15%；成交85.1万平，同比去年114.8万平下跌26%，成交均价9777元/平，同比去年同期9414元平上涨4%。;市场成交 量跌价稳;价格优势抢滩市场，量价稳步增长;月份;小结;;世茂、阳光等名企率先适应市场降温气息，价格调整，春节抢收;第一波：春节期间部分项目降价试水收效； 第二波：竞争产品同质化，且成交下滑明显，其他地价优势相对明显的闽侯、金山区域加入降价试水； 第三波：市中心、东区等项目受销售压力影响，以推售部分特价房为主形式降价试水;各版块成交量以下滑为主，成交量前四板块，价格调整项目占比均在5成以上;小结;;随着楼市萎缩，开发商转变营销方式，从坐地营销，到走出去营销，更加考验开发商的创新思维，走过2014上半程，各类“快闪”相逢街头，为楼市擦出火花，提高项目的知名度及曝光率。;在媒体投放上，采用延续性及悬念广告手法，意在增强品牌形象及引起客户猎奇心理，从而提高客户对项目的关注度;;项目;小结;;2014年上半年开发商商品房总销排行;2014年全市商品房销量排行;2014年上半年阳光城翡丽湾别墅夺得别墅市场销售面积冠军，产品以联排为主，金辉淮安半岛以总销6亿夺得上半年签约金额冠军;2014年全市商业销售面积排行;2014年全市办公销售面积排行;;保持增长及财政收入双重压力下，地方政府救市动作将加码，动作频频;信贷松动微刺激，房企加快资金回流，信贷强刺激可能性低;下阶段市区外围版块放量增大，价格松动的性价比契机，分流闽侯刚需客群;下半年城南、东区多个新项目集中上市，城南成为下个热点版块;金源大规模放量，低价/高性价比或将引爆福州楼市，成下半年楼市方向标;竞争及销售双重压力下，降价试水或持续蔓延，下半年或成理想的购房季;外围商圈规划超前，在营商业经营压力大，宏观经济低迷下，待建招商堪忧;;随着未来桂湖-贵安、永泰等周边板块的快速崛起，旅游地产呈现多极主导竞争态势，且多为大盘开发模式，周期放量大，未来竞争日趋激烈； 近期外围项目首次开盘，均采取低价入市，大规模的推量却未取得较好的去化表现，整体去化率在3-5成之间