2016年上半年深圳房地产市场试卷.pptx

;;;国际宏观经济;国际宏观经济;国际宏观经济;国际宏观经济;国际宏观经济;国际宏观经济;宏观环境小结;;;;购租并举：盘活存量市场;2;深圳：购房资格相对收紧，改善区域不平衡，发力供给端;3月25日晚间，深圳规土委网站发布《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）。 ;本次深圳二手房国土局评估价(计税价)上调超50%，部分豪宅上调约110%，活跃小区上调约70％，但是普通住宅与非普通住宅的标准未改变，导致部分普通住宅在调整后变成非普通住宅，使购房者成本大大提升，在一定程度上影响了二手房的成交活跃度。;营改增全面实施，交易税费有所降低;东进战略行动方案发布，深圳东部迎来黄金发展期;改善供给端，深圳“十三五”期间有效供应住房65万套;政策小结;;;;土地市场;;土地市场;土地市场;“十三五”期间，深圳预计每年新供应用地8万㎡，参考2011-2015年深圳的土地平均供应量（年均37.01万平），未来深圳的土地供应量更趋紧张。同时，从规土委公布的“深圳市未利用居住用地图”来看，未来深圳的可建设用地存量较为稀缺，深圳的供需矛盾将会持续存在。;土地市场小结;;;2016年上半年深圳市商品住宅供应销售情况对比图;;成交分析：“3.25”新政影响下，二季度成交下滑明显;2016年上半年商品住宅市场成交面积TOP10（万㎡）;2016年上半年，从房地产开发企业表现来看，万科以25.32万㎡的销售面积及118.37亿元的销售金额占据面积榜和金额榜冠军，随着万科下半年高端项目的入市，预计下半年仍将会保持较好的销售业绩。 从深圳房地产市场企业聚集度来看，2016年上半年，销售面积TOP10企业占全市销售面积40.38％，销售金额TOP10企业占全市销售金额的40.00％，行业聚集度高，大型开发商掌握了优势资源。;;南山 ;市场库存持续维持较健康水平，截止到6月底，去化周期10.4个月;2016年1季度成交结构：300-500万成为刚需户型主力成交价格段，改善型产品面积段有所下降;总价段;2016年1季度＆2季度总价段产品成交结构对比（％）;;;;;;;;2015.07-2016.06龙岗区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）;2015.07-2016.06坪山新区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）;2015.07-2016.06大鹏新区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）;区域;豪宅成交：上半年深圳豪宅成交爆发，千万级产品占比高达17.1％;从历年来深圳千万级豪宅成交均价变化情况来看，成交均价呈现不断增长的趋势，2016年上半年，千万级豪宅产品成交均价达到86219元/㎡。 此外，随着豪宅单价的不断拔升，豪宅产品的面积段呈现减小的趋势，2016年上半年，220㎡以上的豪宅成交占比从2015年的71.7％下降到45.0％，相应120-180㎡面积段产品成交占比上升。;商品住宅一手市场小结;;写字楼市场 价格走势;2015年上半年＆2016年上半年各区域二手住宅成交对比;2016年上半年一二手房成交占比（％）;受政策影响，二季度二手房成交下滑明显 上半年，深圳二手房成交面积589.45万㎡，同比增长3.8％。二季度成交量仅175.62万㎡，一季度成交占上半年成交总量的70.21％。 关外成交占据半壁江山，关内成交以福田为主 2016年上半年，从各片区二手房成交占比来看，龙岗区成交最高，为146.3万㎡，占全市成交量的27.3％，龙岗区成交量160.7万㎡，占比为22.1％，关外成交占全市的49.4％。 二手一手成交比高达2.4倍 上半年全市二手房成交为新房的2.4倍，福田区的二手房成交高达25.1倍。 ;;上半年全市商业供应34.17万平，其中，荣德国际4月入市11万平导致当月供应量剧增，随后，5月份回归常态。 上半年全市商业供应主要集中在关外，占比达到89.62%，关内以罗湖区为主。;上半年全市商业成交面积7.62万平，连续三个月成交量在一万上下浮动，其中，一月坪山新区的【招商花园城】销售1.2万㎡拉高了当月销售面积。 上半年全市商业成交主要集中在龙岗区、龙华新区和坪山新区，占全市成交比重80.05%。;成交项目：上半年，坪山招商花园城以量取胜，保利悦都荣登成交金额榜首;上半年，深圳商业市场由于成交区域结构变化，导致成交价格波动幅度较大。典型的高价项目，如：龙华新区的【保利悦都】成交均价149014元/㎡、 【中海锦城】成交均价125998元/㎡；龙岗区的【万科广场】均价100000元/㎡ ，拉高了部分月份的成交均价。;上半年商业供应平稳，主要集中在关外，关内以罗湖区为主 2016年上半年全市商业供应34.17万平，全市商业供应主要集中在关外，占比达到89.62%，关内以罗湖区为主。 成交主要集中在龙岗