澜溪镇一期后续营销计划.pptVIP

一、营销现状分析 预期目标及实现完成情况 市场成交情况分析 成交客户特征分析及消费心理分析 预期目标及完成情况 澜溪镇一期为多层项目，公开发售13幢，其中开盘前预售1#、2#、6#、10#、12#、13#六幢楼，共计280套房源。 预期目标： 完成整体项目的宣传推广，获取客户认可 完成一期推出楼盘的预售，储备意向客户 完成意向客户的签约认购 开盘之后的价格定位和后续营销计划 完成情况： 项目于2010年4月兴土动工，经过5个多月的市场酝酿，9月18日开盘前已经储备了充足的意向客户，其中VIP贵宾客户280余人。9月18日开盘当天，完成认购101户。 截止目前完成办理认购手续的客户已经超过110户，剩余客户尚在办理中。 开盘后价格定位依然保持很强的吸引力，并陆续有新客户登门认购。 市场成交情况分析 从购房目的看，自住型的刚性需求客户仍占多数，投资占少数。 从客户来源来看，主要来自老城区和拆迁改造区，外来务工人员也是一个不容忽视的目标群体。 从年龄分层上来看，作为养老自用的中年以上客户占很大比例。 成交客户特征分析及消费心理分析 客户区域构成 福山、芝罘区、莱山区、开发区、牟平区、外地客户（比例图） 客户年龄构成 40岁以上客户占一半以上，大部分以自住养老为主。少部分客户群体看好升值空间，做投资用，还有少数年轻人作为第一次投资和婚房用。 认知途径分析 客户主要的认知途径为DM广告、户外广告、车体广告、网络媒体、报纸广告、短信和朋友介绍，其中DM广告和短信的效果最明显，另外朋友介绍的效果也较为明显。 户型需求比例 客户主要集中购买中小户型，市民刚性需求仍占主流。 二、营销环境分析 烟台房地产发展趋势 烟台属于三线城市，房地产起步较晚，但凭借着诸多后起优势，逐渐成为居住和投资开发的热点城市之一。 背景： 国内地产大鳄在一线城市政策受挫，纷纷转战二三线城市，为烟台地产投资迎来一片曙光。目前，在国家调控政策施压下，众多购房者持币观望气氛浓厚，烟台市较低的房价基点成为外地购房者刚性需求新的诉求点。 价格优势： 烟台属于三线城市，房地产投资开发起步晚，房价整体较低，基数小，相对一线城市，涨幅空间较大。 地理环境： 沿海城市大多因为海景环境不断升值，地价也不断飙升。烟台市依山向海，层峦叠翠、绿化率超高，并拥有狭长的海岸线。 人口因素： 求学、务工等外来人口的骤增，刚性需求不断累积。 政策因素： 政府城市规划成为房地产业发展的良好契机。南城大开发、夹河改造工程、五区规划、机场路规划等政策利好，势必加快烟台市房地产业崛起速度。 烟台南部房地产发展趋势 根据烟台市政府的规划，未来的烟台市南部，将形成以黄务为中心，辐射五区的大烟台规划。不断出台的政府规划和改造工程等利好政策，众多房产开发项目开始云集南城。烟台南部，成为烟台开发的最新热点。 南城大开发。 机场路腾飞。 夹河改造，沿河而居。 五区交通更加完善。 郊区住宅化趋势在烟台早已出现，只不过在烟台南部愈演愈烈。 未来烟台房地产发展预测 相对于省内城市化发展较为成熟的济南、青岛等城市，烟台房地产业仅仅处于一个蓬勃兴起的起步阶段。 由于烟台人靠海而生、依山择居的居住习惯，导致大部分人口集中在狭长的海岸线附近，城市整体规划相对复杂，五区连接、大烟台规划涉及大量人口转移和安置，市政府的城市化规划为烟台市的房地产业发展送来诸多政策利好信息。 未来很长一段时期，烟台楼市将保持兴旺活力。 一方面是政府的城市规划，带来利好。另一方面，烟台房价作为沿海城市，房价基点较低，升值空间依然很大，未来很长一段时间，仍然是国内地产大鳄投资开发的热点。 市民购房越来越理性。 尽管国家不断出台楼市新政，对房地产市场施压，但是烟台外来人口较多，刚性需求旺盛，而国家的经济适用房和廉租房短期内难解燃眉之急，因此刨除部分社会游资投机房地产，大部分市民依然持币待价，一旦出现心理能接受的楼盘价位，会立即选择出手。 综合来看，烟台房地产业势必保持稳健的平稳上升势头。 三、营销策略制定 我们的出路在哪里？ 根据我们项目的优劣势分析，推广的整体思路是：一期主打价格；二期主打性价比，户户超值。 1、一期项目的销售优势最主要集中于价格因素。价格上的吸引力，满足了众多刚性需求客户。 营销策略： 继续有针对性的推广——外来人口混居区、老城区、拆迁改造区是我们推广宣传的重点。 2、从年龄分层来看，用于老人养老同样占据了很大比重。 营销策略： 天然湖山环境、休闲养生生活应成为后期推广中的重点，片面的推广价格优势反而不利于二期项目品质的提升。 3、沿河商业步行街的规划、商铺的打造；业主巴士（前期可作为看房车）的提前开通。我们的宣传目标是旨在打造50万平