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小议土地评估结果在房屋评估中应用摘要：在国有去企业改制实践中，对企业整体资产价值进行评估时，为了妥善解决土地处置方案报批以及估价报告备案问题，委托方往往委托一家(或若干家)资产评估机构和一家土地估价机构，同甘以一个评估基准日对企业整体资产进行评估，受托资产评估机构将经备案的土地估价结果直接引用，汇人资产评估结论中。选种模式几乎被所有改制的国有企业，尤其是大型田有企业所采用。作为资产评估机构及其执业注册资产评估师，对其中已经产生的或隐含的问题，应引起高度重视，并依据现行规定和执业规范进行合理处理。本文列示几类实最中常出现的问题，加以简单分析，并提出解决问题的若干建议。 关键词：土地评估　结果　问题　对策 一、土地评估结暴运用时存在的问题 1、问题产生的政策原因。不具土地估价资质的资产评估机构不能出具土地估价报告及估价报告须报备案的政策环境，是改制企业选择上述模式以及资产评估报告产生引用的必然。 与西方国家资产评估机构产生的背景条件不同的是，我国资产评估机构产生则是由政府直接推动的，各专业中介估价机构大多从创办之日起，就挂靠在政府部门，导致多部门分割管理，分业经营的现状。这对于起步阶段各相应专业机构在执业水准，素质和标准方法上的提高，都起到了历史的作用。但引发出的诸如方法标准不一、道德规范不一，报告格式不一等种种弊端，甚至对一项资产肢解评估，重复评估，以及同一项资产评估结果的多头核批的现象也是客观存在的。其中，因多个政府部门分别规定而进人某一类服务市场的特许权，就是典型的例证。比如，现阶段国土资源管理部门只对持有中国土地估价师协会核发的《土地评估中介机构注册证书》的机构出具的土地估价报告予以备案。 在这种政策环境下，改制企业势必同时聘请资产评估机构和土地估价机构对同一行为下的资产进行评估。资产评估报告引用土地估价结果也就成为目前所有改制项目评估的惟一做法。这种状况不但给资产评估机构和资产评估师执业带来自身不可控制的风险，而且给国有资产管理部门对国有资产进行管理带来了难度，同时也增加了改制企业的改制成本，延长了改制的时间。 2、引用土地估价结果，却不承担土地估价结果合理性的责任。 作为整体资产的评估结论，尽管土地资产引用了土地估价师的评估结果，但应将引用的土地估价结果一体化地看成资产评估报告书评估结论的组成部分，不应肢解成两个结论(除非评估范围不含土地资产)。因此，在同一报告书中， “引用”就具有了评估取值方法的性质，或者理解为“引用。实际上是评估师确定评估结果的取价依据。签字注册资产评估师以及资产评估机构应对包括土地评估结果在内的评估结论的合理性承担责任。 3、实际操作中，评估师忽视土地评估范围对接，使评估结论以及增减幅度错误。 (1)土地评估范围不一 土地估价往往以企业申报的土地宗数(实物、含账外)进行评估，不太关注账面记录的情况，而资产评估机构引用土地估价结果时也没有与账面记录对接，这样势必产生评估范围不一的问题及评估结论和增减值错误。 (2)重评与漏评 对企业外购的商品房，根据资产评估规范，资产评估师采用市场比较法对房地合一资产进行评估，在选取的交易实例成交价格中，一般含有土地价格，而得出的商品房评估值也含有土地的价值。而企业根据国有土地使用权证书数量，申报给土地估价机构的评估范围仍然含有该土地，资产评估机构同样全额引用了含有该土地价值的土地估价机构的评估结果，导致同一资产重复评估。 实践中，也有漏评的情况。某电力集团企业拟将拥有的控股单位股权投人境外公司，因土地处置方案批复中明确，电厂占有的生产性用地可以保留划拨，土地估价机构只对生产经营性用地进行了评估，对职工住宅、医院、学校、宾馆占有的土地没有评估，资产评估机构同样不加考虑地只将可以保留划拨的生产性用地估价结果引用，记人土地评估值中，对职工住宅、医院、学校，宾馆占有的土地没有反映其价值。 4.没有对其方法选择、参数选取等加以分析，也没有相应的评估技术说明。 根据我国资产评估的有关规定，作为资产之一的土地使用权是注册资产评估师执业的范围，经人事部核准的注册资产评估师考试大纲中，也明确土地使用权是注册资产评估师的考试范围。 《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)中规定，对同一估价对象应选取两种以上估价方法进行估价，得出试算价格，并采用简单算术平均法，加权算术平均法等确定宗地估价结果。但我们在承做土地估价项目以及引用土地估价结果时发现，尽管单平方米价格差异不大，但总价格差异非常大。那么引用时的处理方式，就会直接影响评估结论。 5、没有分析土地与企业债权债务的关系，导致重大事项揭示不充分。 很多国有企业，将拥有的房屋及其占用的土地使用权一同或单独以出让