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第四章 房地产评估 学习目标： 1、理解土地和房地产特征 2、理解房地产评估市场法的应用 3、理解房地产评估成本法的应用 4、理解房地产评估收益法的应用 5、掌握房地产评估假设开发法的应用 6、了解在建工程评估 第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 一般来说，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类的活动的结果。 土地的供给 自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量 经济供给：在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。 土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。 （一）土地的自然特性 1.土地位置的固定性。 2.土地质量的差异性。 3.土地资源的不可再生性。 4.土地效用的永续性。 （二）土地的经济特性。 1.土地经济供给的稀缺性。 2.土地产权的可垄断性。 3.土地利用的多方向性。 4.土地效益的级差性。 二、土地使用权 我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 国有土地所有权不能进入房地