浅析公寓式酒店现状及发展.docVIP

浅析公寓式酒店现状及发展摘要：公寓式酒店在最近几年才在中国本土发展起来的新兴的住宿餐饮企业，它的出现填补了星级饭店与社会旅馆之间的空白。通过透视公寓式酒店的特点，行业现状对公寓式酒店的发展厅提出了相应的对策。 关键词：公寓式酒店；未来发展应对策略 一、公寓式酒店的特点 公寓式酒店概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。 1.公寓式酒店的依托背景 酒店式公寓的经营就是以住宅产品为依托、以提供服务为支柱的管理活动，服务是酒店式公寓经营的最重要增值环节。 2.公寓式酒店功能显著 公寓式酒店的共同特点是把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设。公寓式酒店出现底商繁盛的景象，而自己酒店本身不去经营这些功能，最只要的功能就是提供给顾客高要求的住宿环境，真正享受到家的感觉。 3.公寓式酒店成本低 公寓式酒店的的运营成本相对星级酒店而言大大的降低了，公寓式酒店就是以基本租赁为主要渠道，是一种特殊的房地产的行业。酒店管理机构与小业主和开发商签订三方合同，酒店管理机构把房子从小业主手里租来，每年小业主给予两个月的免租期，单单从这点，管理机构的风险就在降低。 4.市场定位明确 随着对外开放的深入发展。国际人才交流愈加频繁，其居住需求出现分化，即希望能获得在短期居住条件限制下的最自由的居家环境，而这是酒店和产权公寓所不能满足的。因此，结合了宾馆与公寓特色的酒店式服务公寓应运而生。例如海晟名苑与A派公寓的设计是完全欧洲式的也就是每一层的设计都是完全一样的。它的市场定位大约两个层次：低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人，这就是公寓式酒店完全跳出星级酒店的模式的原因之一。 二、公寓式酒店的发展前景与升值空间广阔 1.公寓式酒店前景广阔 近年来，我国酒店市场的客源结构及需求发生了很大变化，一个数量庞大、日渐富裕的消费阶层正在形成，这个阶层拥有更高的可支配收入，更加丰富的海外旅行经验，消费观念也更加老练和成熟，期望获得高品质的产品和服务，他们外出时会更多地选择物有所值的住宿设施。 2.公寓式酒店的投资潜力大 酒店式公寓投资的风险相对于其他投资显然要小，因为，酒店是作为一个经营的实体在运作，而共享其功能配套的公寓。享受其综合环境效应，则不承担其经营风险。酒店式公寓不同于一般性公寓，一般性公寓只是被动地守着特定市场对该物业的升值影响，而当房地产产品供给量逐渐增加到供需基本平衡时，房屋的升值就变得比较难了。而酒店式公寓的房间升值空间使很有潜力的，位于北京东直门的海最名苑公寓式酒店就其地理位置与装修风格在一上市就突破3万每平米了，所以很多人愿意投资公寓式酒店，在其投资的同时就在影响着公寓式酒店的发展 三、公寓式酒店在发展过程的存在问题 公寓式酒店在其兴起工程中也有很多的问题产生，在高速发展中亟待解决 1.公寓式酒店的产权不清晰 相比星级酒店，公寓式酒店的产权很不明晰，例如北京的A派公寓和海晟名苑团酒店式公寓每一间房间都是有小业主业主的，也就是一个好的酒店管理机构把房子租来管理这家公寓式酒店。 所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不完全是商业化运营。经济型酒店对规范管理、经济效益、市场竞争、行业管理的信息不敏感，也缺乏主动性。在传统体制下，此类为满足特殊的体制利益而建立的酒店，推向市场经济的基础较差。 2.缺乏统一规范、规格不一 酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。而且酒店式公寓性质混杂，由于名称不规范，酒店(提供一部分行政楼层)、公寓(高档物业管理，仅用于自住)、住宅(居民区)、商务楼(公司进驻办公)、酒店式公寓(符合上述定义的)等不同性质的物业往往纠缠在一起。 3.缺乏完善的管理标准和经营标准。 目前，北京的公寓式酒店没有统一的管理标准。政府相关部门没有完善的行业经营标准，包括准入门槛、经营场所、专业培训、安全防范等各个方面。政府要为这一行业设立合理的门槛，以便经营者可根据标准进行整改。 4.违法经营，住客权益无保障 酒店式公寓虽是按酒店模式进行经营，但均未取得合法营业资质。此外，大多数公寓式酒店的管理者和服务人员未经过专业培训，游客权益难得到保障。据朝阳区工商局透露，目前在该局注册登记的公寓式酒店大多以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，执法部门查找被投诉