物业纠纷案件成因及预防对策.docVIP

物业纠纷案件成因及预防对策[关键词]物业；纠纷；案件：成因；预防 近年来，住房商品化和住房管理市场化程度越来越高，物业纠纷也随之增多。不断升级，从隐蔽的“拉锯战”到公开抗争，甚至演变为流血冲突。物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出。物业纠纷案件大量增长，其中，绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。可以说，当前物业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费问题。针对这一现象，我们通过对审理的物业费纠纷案件进行了研究分析，对引发物业费纠纷的原因进行了分析并提出了解决这一棘手问题的几点对策。 一、引发物业费纠纷的主要原因 一是物业夸大宣传。业主不了解物业管理行业。了解才能产生信任。物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。 二是物业公司服务意识淡薄，无视业主的正当权利和合理要求，处理问题简单化，在与业主的交往中容易产生摩擦。物业服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。但在现实中，当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推诿或者置之不理的态度；而当物业公司要求业主履行义务时，许多物业人员的工作方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受。引起业主的反感。最终的结果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。 三是思想观念滞后，业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象；而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。要想协商解决问题，就必须摆正各方位置。理顺法律关系。 四是多数业主自治水平较低，缺乏公共责任意识。对自己的权利缺乏正确的认识，也不知道如何正确地行使权利。在计划经济体制公有住房分配模式下，人们早已牢固树立了住房不付费的观念，而且也不关心房屋及相关设施的维护情况，反正有“公家”负责，自己不必操心。更多的业主把自己当成旁观者，不知道通过集体决策来表达自己对物业服务和收费的意愿。而是怀着从众心理。观望事态发展。不主动交费，造成欠费风气盛行。 在小区的物业服务中。有时业主与物业公司很难达成书面合同，但物业服务的公共性决定了无论是否存在书面合同，物业公司都要提供物业服务。因此政府必须规定一个物业服务的指导价格。一则作为合同订立的参照，二则作为没有书面合同时物业服务的收费标准。但物业费与服务应当是对应的。在规定物业服务指导价格的同时，应该相应的明确物业服务的具体内容和标准。可目前的政府文件大多清楚地规定了物业费指导价，而对于物业服务内容和标准规定的不够明确和详尽，更没有规定判断物业服务情况的程序和机构。这就导致了物业公司索要物业费时有文件依据，但业主要求服务时却没有文件依据。这种管理、规范上的不平衡，让个别不良的物业公司逃避责任，让许多业主对法律的公正性产生怀疑，成为物业纠纷合理解决的最大障碍。 二、解决物业费纠纷的几点对策 当前物业费纠纷已经发展成形并且扩大到一定规模，解决起来具有一定难度。对人民法院而言，当务之急是针对物业纠纷诉讼拿出一套行之有效的应对方案。通过诉讼引导业主和物业公司通过法律途径解决问题、化解矛盾，此为治标之道；对立法、行政机关而言，则应完善对物业问题的立法规范，加强对物业公司的行政管理，加强对业主的宣传教育和组织引导，为业主和物业公司构建一个良好的沟通平台，此为治本之策。 1.规范物业公司的经营管理，及时纠正物业公司的违规做法，理顺市场秩序。物业服务关系百姓的日常生活，稍有异常就会引发群体性纠纷，危害社会稳定。因此，政府部门对物业公司绝不能简单采取市场化的管理方式放任其自主经营，而应加大管理力度，确保物业公司做到诚信经营、规范服务。 政府部门应当指定专门机构对物业公司进行长期监管。受理业主对物业公司的投诉。同时定期主动征求小区业主对物业公司的意见，对业主的投诉和意见，负责任的进行调查并做出答复。同时反馈给物业公司。对于物业公司经营中出现的任何违规行为，政府相关部门应及时制止，责令其整改并予以处罚；对于严重缺乏诚信，造成小区内大多数业主不满意的物业公司，应当吊销其资质，同时吊销其主要负责人的从业资格。通过政府部门受理投诉。及时纠正物业公司的不当行为，可有效化解矛盾，防止矛盾升级。 2.及时构建业主自治组织，使物业公司能够与业主在整体意志层面上进行交流。小区业主个体情况千差万别，因此必须及时构建业主自治组织，通过自治组织消化业主中的少数意见，形成整体意志。这样才能有效地对外进行沟通。所以，