“星港湾”物业管理服务标准 - 天津市物业管理招投标服务中心.doc

附件：“星港湾” 一、物业管理服务费测算 （一）物业管理服务收费形式 包干制。 （二）物业管理服务费测算依据及要求 1、依据市场价格据实测算。 2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。 （三）物业管理服务费的测算 1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。 2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。 二、物业服务标准及内容 第一部分：高层写字楼 （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 1、房屋外檐：房屋外观管理养护：房屋外观整洁、美观。定期进行养护。无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。 2、屋面：无违反规划私搭乱建。 3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。 4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面：除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晒晾架、遮阳蓬等。 5、根据房屋情况及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修属于小修范围的，及时组织维修。 6、每日巡查楼宇外墙及其他共用部位，定期维修护养，房屋完好率达到100%。 7、爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。 （二）设施设备管理服务内容及标准 包括：公共照明、供配电设备、给水系统、排水系统、公共消防系统、技防系统、电梯系统等。 项目 系统内容 服务标准 公共照明 含：楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯、写字楼区域内的路灯等。 1、完好(并亮灯)率98% 2、报修及时率95% 供配电 设备 含：配电柜、电源柜等。 1、设备完好率≥98％ 2、设备故障率≤1% 给水系统 含：生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵、阀门、室内消火栓箱、室外消火栓结合器等。 1、设备完好率≥98％ 2、设备故障率≤1% 3、因设备维护保养故障停水全年不得超过五次。 4、非市政停水时，二十分钟内到场处理供水系统故障。 排水系统 含：雨水井、排污潜水泵等。 全年污水及雨水不得因设备原因发生一次水浸事故。 公共 消防系统 含：火灾报警控制器、电脑、打印机、消防联动控制柜、消防广播背景音乐设备、感烟探测器、感温探测器、手动报警器、控制模块、防火卷帘门、楼层显示灯、疏散诱导灯、双头应急灯、正压风机、排烟风机等。 1、设备完好率≥98％ 2、设备故障率≤1% 技防系统 含：摄像机、云台、录象机、监视器、切换器、图象分割器、云台控制器、电源、红外探测器、微波探测器、控制器、报警器、巡更系统。 1、设备完好率≥98％ 2、设备故障率≤2% 电梯系统 建立电梯安全运行管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效。 1、按政府主管部门要求对电梯进行年检，保证电梯年检一次合格率100%； 2、电梯故障时，维修人员在接到通知后15分钟内到达现场处理；困人或紧急事件在接到通知后10分钟内到达现场； （三）公共秩序维护内容、标准 1、高层写字楼区域控制噪音，制止喧闹现象，无可疑、闲杂人员随意流动； 2、对装修人员进行重点控制，对外来装修及搬运人员发放临时出入证； 3、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范； 4、配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作； 5、门岗：项目外围个主要出入口24小时值勤，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记； 6、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录；。 7、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。 （四）公共环境保洁维护内容、标准 项目 标准 外围 公区保洁 1、硬化地面、主次干道每天清扫。干净整洁； 2、绿地无垃圾、纸袋等杂物； 3、公共区域日常设备设专人保洁，保持干净整洁无杂物； 4、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清洁； 5、垃圾清运日产日清，无满溢现象； 6、垃圾桶、果皮箱每天清洁，夏季每天进行消毒。 楼层 1.地面光亮、无水渍、污渍及垃圾杂物； 2.墙面应当无浮灰、斜视无迹印，无粘贴广告； 3.消防栓、灭火器、信报箱、电器开关及各种宣传栏、告示牌、指示牌、风口、对讲电话、按键应当经常擦拭； 4.消防楼梯通道地面应当无垃圾杂物，扶手无灰尘、无污渍。 电梯轿厢 1.电梯轿厢地面应无污渍、无水渍、无垃圾杂物； 2.电梯轿厢四壁应光亮、无浮灰、无污渍、无锈渍； 3.电梯轿厢内应无异味、无乱粘贴现象； 4.电梯门槽无泥沙、无垃圾杂物。 消防通道 1、目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹(油污，黑印等)； 2、标识牌、玻离窗目视无灰尘。 （五）绿化养护内容、标准