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第四章　 不动产登记效力 第四章　 不动产登记效力 登记在基于法律行为的不动产物权变动中所具有的法律效果， 即 不动产登记效力。 其效果主要体现在登记是否具有不动产权利表象作 用。 这决定了登记是否为确定权利归属的依据， 这不仅关系到登记对 静态的权利归属的公示能否为世人提供积极信赖， 而且也决定登记对 动态的不动产物权变动的公示能否实现确定权利归属的功能； 当登记 的不动产权利与事实的权利关系 （可能） 发生不一致时， 则不仅关系 到登记能否为登记名义人提供一定程度的保护， 而且也决定登记能否 为基于对登记的信赖而进行不动产物权变动的第三人提供交易安全的 保障。 但在不同的不动产物权变动立法模式下， 不动产登记效力亦有 差异。 第一节　 概述 在登记生效要件主义立法模式中， 基于法律行为的不动产物权变动 非经登记不发生效力， 登记是不动产物权变动的生效要件。 不动产物权 经登记后， 或生不动产物权变动之效力， 或权利人得处分其不动产物权， ① 且因此而显示其不动产物权之现有状态， 此即登记公示力。 登记公示力 ② 为第三人提供积极信赖， 即 “有登记， 有物权变动”。 第三人基于向世 ① 郑玉波： 《民法物权》， 三民书局，２００７， 第４９ 页。 ② 但有学者认为登记簿亦提供消极信赖， 即 “如果某项不动产上本来存在一项限制物权 （如抵押权） 或者处分上的限制 （预告登记）， 但是由于其被从登记簿中错误注销了， 信赖登记簿的取得人可以如同该权利或限制并不存在那样取得相应的不动产权利”。 程 啸： 《论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分》， 《中外法学》 ２０１０年第４ 期。 笔 者认为， 此时被注销的权利恰恰是通过注销登记予以公示的， 其反映了权利的灭失， 属 于不动产物权变动之范畴， 故人们基于登记公示力， 而信赖其公示的不动产物权变动后 之现状， 同样是 “有登记， 有物权变动”。 这仍属于积极信赖。 登记提供的是 （转下页） ０５８ 不动产登记概论 ① 人公示的登记而信赖其显示的权属关系， 　进而依法律行为与登记名义人 发生不动产物权变动关系。 即使原登记公示的权利与真实的权利关系不 一致， 法律也会对第三人的积极信赖予以保护， 即推定第三人之信赖为 善意， 其变动登记之效力不因原登记不实而受影响， 这就是以保护善意 第三人为目的的登记公信力。 故登记公信力是以登记公示力为基础的。 Ａ有自建房产一处， Ｂ 以提供虚假材料的方式将该房产登记在自 己名下， Ｃ可基于对具有公示力的登记之信赖自Ｂ 处购买该房屋， 通过法律行为发生不动产物权变动并已经登记者， 其取得效力不因 以Ｂ为登记名义人的登记有错误而受影响，Ｃ 受登记公信力保护取得 Ａ 的房屋所有权。 在登记对抗主义立法模式中， 基于法律行为的不动产物权变动仅依 意思表示而生效， 这种因缺少不动产物权变动表征而使他人无法从外部 识别的情况， 极易产生多重性物权变动。 为避免多重不动产物权变动的 发生， 须采取不动产物权变动非经登记不得对抗第三人的登记对抗主义。 所以， 在登记对抗主义立法模式下， 登记作为不动产物权的公示方式， 是不动产物权变动的对抗要件， 具有对抗力。 于是当事人欲使其不动产 物权变动具有对抗力， 则须申请登记， 以向世人公示该项不动产物权变 动业已发生。 否则， 假使已经发生的不动产物权变动未经登记， 那么第 三人仅能信赖是项不动产物权变动未曾发生，① 即 “无登记， 无物权变 动”。 这就是登